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Cláusulas abusivas: suspensión de las ejecuciones hipotecarias

Cláusulas abusivas: suspensión de las ejecuciones hipotecarias
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En sede de una ejecución hipotecaria, según la nueva redacción introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se introduce una nueva causa de oposición a la ejecución en el artículo 695 de Ley de Enjuiciamiento Civil por el que en caso de que la determinación de la cantidad exigible se halle mediante una cláusula contractual de carácter abusivo, el Juez de instancia que conozca de la ejecución deberá suspender el procedimiento y convocar las partes a una vista.

 

Por otra parte, para determinar si efectivamente el proceso de información precontractual en la constitución  del préstamo hipotecario se cumplió de acuerdo con las exigencias legales, es preciso que en el procedimiento de ejecución se acompañe por la demandante (la entidad financiera prestamista) una serie de documentos de acuerdo con lo establecido en los artículos 21, 22 y 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

 

Concretamente, los artículos citados hacen referencia a:

  1. Artículo 21. Ficha de Información Precontractual.
  2. Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que figura en el anexo I.

 

  1. La Ficha de Información Precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

 

 

  1. Artículo 22. Ficha de Información Personalizada.
  2. Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que figura en el anexo II.

 

  1. La Ficha de Información Personalizada se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta. 3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

 

  1. Artículo 23. Oferta vinculante.

 

  1. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 18, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.

 

  1. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:
    1. Que se trata de una oferta vinculante.
    2. El plazo de vigencia de dicha oferta.
  2. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información     Personalizada.
  3. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá               facilitarse al cliente en un único documento.
  4. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde         su fecha de entrega.”

 

En este sentido, el ejecutante deberá acreditar que efectivamente cumplió con los trámites precontractuales establecidos por la legislación referenciada, por lo que si se advierte que al escrito de demanda no se acompañan ninguno de estos documentos, además de formular la oposición por las cláusulas abusivas contenidas en el préstamo hipotecario, se deberá requerir a la entidad financiera para que aporte la documentación consistente en la FIPRE, FIPER y la Oferta Vinculante para poder corroborar si lo pactado en la escritura se corresponde con la información precontractual que se facilitó al cliente.

 

Pero, ¿qué cláusulas abusivas podemos encontrar en un contrato de préstamo hipotecario? Si bien las que citamos a continuación no son las únicas, sí son las más típicas que se incluyeron de forma unilateral en los préstamos hipotecarios por los Bancos; y son concretamente la ya famosa cláusula suelo o túnel, de intereses moratorios, de vencimiento anticipado, de mora automática, de liquidación unilateral por parte de la ejecutante – entidad financiera, de sumisión expresa a un partido judicial concreto, de compensación de saldos, etc.

 

Si analizadas todas estas cláusulas, y la información o documentos acompañados en el procedimiento de ejecución, se detecta por el Juez el carácter abusivo de alguna de estas cláusulas, bien porque no fueron negociadas individualmente o porque en sí  constituye abusividad respecto del adherente (prestatario) y con ello se agrava la posición de inferioridad del ejecutado, se procederá a declarar la nulidad radical de dicha cláusula y se tendrá por no puesta.

 

Y es que no debemos olvidar que un consumidor del sector bancario se encuentra en una situación de inferioridad respecto del profesional, y por ese motivo es necesario que el legislador dote de las más amplias garantías procesales y protección jurídica al ejecutado que haya visto vulnerado sus derechos de información y transparencia al suscribir un contrato de préstamo hipotecario.

 

Por ello, la regulación actual de las casusas de oposición se ha visto ampliada en el punto 695.1.4ª para evitar situaciones de abuso por parte de las entidades financieras, al incorporarse un nuevo motivo de oposición, “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”.

Navas & Cusí Abogados.