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¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los préstamos hipotecarios?

A día de hoy, es de sobra conocido que los préstamos hipotecarios formalizados entre clientes y entidades financieras no son considerados como contratos entre iguales, en tanto se puede afirmar que este tipo de contratos son absolutamente  “de adhesión por parte del prestatario. El hipotecado debe aceptar las cláusulas impuestas por la entidad correspondiente, puesto que entre ambos no existe ningún tipo de negociación.Desde Navas & Cusí Abogados prestamos servicios de asesoramiento legal encaminado  a analizar el contenido de los contratos hipotecarios, para localizar y poner en conocimiento del cliente aquel clausulado que pueda ser considerado como abusivo y poder así tomar las medidas necesarias para defender los legítimos intereses de los clientes.

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Podemos definir una cláusula abusiva aquella que no ha sido negociada individualmente y cuya incorporación en el contrato viene totalmente impuesta por una de las dos partes involucradas en el acto jurídico.   Este tipo de cláusulas son consideradas contrarias a la buena fe, causando graves desequilibrios para las obligaciones y los derechos de los clientes afectados.

Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios

A continuación vienen a señalarse las cláusulas abusivas más comunes en la actualidad en los préstamos hipotecarios.

1. Cláusula de renuncia expresa a la notificación al deudor hipotecario en caso de cesión del préstamo a terceros. 

Esta cláusula incluida en – nos aventuramos a señalar – casi la totalidad de los préstamos hipotecarios, exime al acreedor del préstamo la obligación de notificar al deudor en caso de que el préstamo/crédito sea cedido a un tercero.

Es importante tener en cuenta que el Tribunal Supremo ya declaró la abusividad de este tipo de cláusula en su Sentencia del pasado 16 de diciembre de 2009, encontrándose en la actualidad pendiente de resolución por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en virtud de una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado español.

2. Cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula que faculta a la entidad acreedora a declarar vencido el objeto del contrato con anterioridad al plazo estipulado, pudiendo reclamar el importe adeudado en su integridad, cuando se hayan dado circunstancias como el impago de una sola de las cuotas previamente pactadas.

En este sentido, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, reconocen la validez de este tipo de cláusulas pero siempre y cuando se haya producido un incumplimiento grave por parte del cliente, y que este afecte a la esencialidad del contrato.

3. Cláusula limitativa de interés variable o “Cláusula Suelo”. 

Tipo de cláusula incluida en los contratos cuyo fin es limitar un tipo de interés mínimo aplicable, aunque el contrato contenga un interés variable pactado.

Seguramente este tipo de cláusula sea mediáticamente la más conocida, más a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013. En la actualidad está pendiente la resolución por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que aborda si las entidades deben devolver o no a los clientes aquellas cantidades que hayan sido indebidamente cobradas con motivo de esta cláusula desde el inicio del préstamo.

4. Cláusula de interés moratorio excesivo.

Es pacífica la Jurisprudencia que ha abordado este tipo de cláusula, la cual fija unos intereses de demora muy elevados, al entender los tribunales que su aplicación es absolutamente desproporcionada con respecto al incumplimiento previo del deudor.

Actualmente, tras las reformas llevadas a cabo en el régimen hipotecario, este tipo de intereses no pueden superar por tres veces el interés del dinero legalmente establecido.

5. Cláusula que recoge la fórmula de cálculo del interés “360/365” y Cláusula de redondeo al alza.

En primer lugar, la cláusula que recoge cálculo del interés aplicable es absolutamente perjudicial para los intereses del cliente, favoreciendo, una vez más, a la entidad. Este tipo de cláusula está siendo examinada actualmente por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE),

En segundo lugar, la cláusula que recoge el tipo de interés aplicable también establece que siempre se redondeará al alza, causando un perjuicio al cliente, motivo por el cual el Tribunal Supremo declaró este tipo de cláusulas totalmente abusivas.

Estamos en disposición de afirmar que la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos ha sido y es una práctica habitual en el sistema financiero español, por lo que dicha práctica es extendida por la gran mayoría de las entidades, con la colaboración omisiva de la propia legislación española, lo que ha llevado a este despacho a interponer una QUEJA FORMAL frente al Reino de España, ante la Comisión Europea, por la infracción de la Directiva de consumidores 93/13/CEE y la normativa MIFID (traspuestas incorrectamente por el estado de España)

En definitiva, si bien es cierto que las anteriores son cláusulas abusivas que generalmente están incluidas en los préstamos hipotecarios españoles, es evidente que cada operación y contrato debe ser analizado individualmente, por lo que desde Navas & Cusí Abogados recomendamos al cliente que preste verdadera observancia a la hora de firmar o contratar cualquier tipo de préstamo con una entidad, siempre bajo el debido asesoramiento de una firma especializada.

Navas & Cusí Abogados