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¿Existen soluciones plausibles a las ejecuciones hipotecarias en España?

¿Existen soluciones plausibles a las ejecuciones hipotecarias en España?
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Coloquio “Desahucio, ¿Qué más se puede hacer?”

El pasado lunes 7 de septiembre tuvo lugar en el NH de Príncipe de Vergara en Madrid un Coloquio – desayuno acerca de la problemática de los desahucios en nuestro país, al cual Navas & Cusí fue invitado para poder presentar su visión desde un punto de vista jurídico.

Entre los asistentes se encontraban representantes de Amnistía Internacional, la Fundación Tengo Hogar, el Banco Sabadell así como representantes del Ayuntamiento de Madrid en las áreas de Participación y Administración Pública y en el área de Equidad, Derechos Sociales y Empleo. El coloquio era moderado por su organizador, un representante de Compromiso Empresarial.

El coloquio tenía como finalidad intentar encontrar soluciones plausibles a los cientos de ejecuciones hipotecarias y posteriores desahucios que se vienen produciendo en nuestro país a consecuencia de la crisis económica instalada desde el año 2008; el planteamiento con el que se iniciaba la reunión partía de Amnistía Internacional; desde Londres, un representante de la organización nos hacía abrir los ojos ante la situación en la que se encontraban miles de familias: sin derecho a una vivienda, derecho que está reconocido a nivel nacional e internacional por múltiples tratados y leyes  como un derecho fundamental.

Desde el año 2008 el número de ejecuciones hipotecarias ha ido en notable aumento en contrapartida con el descenso existente en nuestro país respecto a mecanismos de protección social y derecho a la vivienda. Se planteó una línea argumental sobre esta tema, en la que desde Navas&Cusí apoyamos, respecto a la necesidad de que en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil existieran criterios estipulados para que los Jueces pudieran tomar decisiones respecto a las ejecuciones hipotecarias y desahucios que cada día se encontraban con proporcionalidad y racionalidad, ya que hasta la fecha no existe la posibilidad de que los jueces puedan analizar el caso concreto de cada familia, su vulnerabilidad. Es necesaria más negociación entre los bancos y los afectados así como más información sobre cómo afecta este fenómeno a los diferentes colectivos.  

En segundo lugar fue el momento de intervenir de Navas & Cusí; desde nuestro punto de vista entendemos que aunque desde mayo de 2013 se ha legislado y avanzado bastante en dicha materia, especialmente respecto a la posición de los deudores hipotecarios, esto no es suficiente.

Esta creencia se debe a que la Ley 1/2013, de 14 de mayo y posteriormente la Ley 25/2015 de 28 de julio (RD1/2015 DE 27 FEBRERO), tendentes ambas redacciones a reforzar la protección de los deudores hipotecarios se han quedado cortas, a medias, ya que se disponen una serie de condiciones necesarias para ser considerados como miembro de determinados colectivos (véase por ejemplo los que se encuentran en riesgo de exclusión social) bastante rígidas. Una vez enumeradas los colectivos que según ley, se encuentran enmarcados en colectivos en riesgo de exclusión social procedimos a determinar las condiciones que los mismos debían cumplir para poder beneficiarse de esta “segunda oportunidad para volver a empezar”.

Opinamos que son precisamente estas rígidas condiciones las que consideramos que deberían flexibilizarse debido a que muchas de las familias afectadas por los lanzamientos, hace menos de 4 años gozaban quizás de una posición solvente ante su entidad y por causas ajenas a su voluntad totalmente incontrolables o evitables a día de hoy se encuentran realmente en situación de riesgo de exclusión social, si bien no legalmente por no cumplir alguna de las condiciones. Al referimos a situaciones incontrolables y totalmente evitables aludimos entre otras a las innumerables cláusulas abusivas que las Entidades financieras incluían e incluyen en los múltiples préstamos hipotecarios que se han suscrito en los últimos años;  consecuencia de la falta de información recibida por parte de estas entidades y la no advertencia para con sus clientes de que podían suponer un perjuicio notable para éstos muchas familias se han visto inmersas en estas situaciones de riesgo de exclusión social.

Nos referimos por ejemplo, en materia de intereses a los desorbitados intereses moratorios que se estipulaban para casos de impago o las limitaciones a la variación de los tipos de interés…Otro ejemplo de dichas cláusulas abusivas podrían ser las relativas a las garantías personales que se fijaban en las operaciones crediticias, además de la propia garantía real del préstamo en cuestión y que en definitiva constituían una sobregarantía que penalizaba y perjudicaba especialmente a los fiadores hipotecarios.

Respecto a dichas situaciones y prácticas, el Estado permaneció durante largo tiempo inactivo e impasible, siendo cómplice por omisión del problema, hasta el punto de tener que ser el propio TJUE en la ya famosa Sentencia Azziz quien le llamó la atención por la inobservancia de la Directiva 93/13/CEE, y declaró la nulidad de todas aquellas cláusulas que no hubieran sido negociadas individualmente por los consumidores. Este es el punto que principalmente debe cambiar si queremos terminar con la problemática de las ejecuciones hipotecarias en nuestro país.

Don Juan Ignacio Navas Marqués, socio director de Navas&Cusí Abogados interpuso una queja ante Bruselas contra el Reino de España por incumplimiento de las entidades de crédito españolas de los deberes y obligaciones que establece la normativa nacional y principalmente la Directiva 93/13/CEE; dicha queja se encuentra a día de hoy en fase de dialogo estructurado y la misma ha sido ampliada en relación con las ejecuciones hipotecarias.

Del mismo modo defendíamos que en el resto de países de la Unión el trato que las familias inmersas en estos colectivos vulnerables reciben de sus Estados es bien diferente al de España; En Francia, por poner algún ejemplo relativo a la materia objeto de nuestro coloquio, no se permite desahuciar a nadie durante el invierno, en Reino Unido se considera impago a partir del sexto mes y antes de acudir a la vía judicial se exige al acreedor que se le ofrezcan alternativas de pago razonables al deudor, extremo que se comprueba por el Juez si finalmente se llega a la vía judicial. En Italia desde 2008 se prohíbe el desahucio de aquellos con rentas anuales inferiores a 27.000 euros, mayores de 65 años o personas con invalidez superior al 66% o en Portugal, país en el que si un miembro de la familia está en paro o con ingresos anuales que hayan descendido un 35% pueden solicitar un periodo de carencia de hasta 2 años. En Bélgica si finalmente se produce un desahucio, ya que existe un elevado porcentaje de situaciones en las que el deudor y banco llegan a un acuerdo, los desahuciados son enviados a pisos de protección social. En definitiva, la mayoría de los países incluyen importantes incentivos para lograr un consenso entre los bancos y la parte deudora antes de proceder a un desahucio. Es por ello que el dialogo y la actitud pro-solucionar estos problemas es lo que debe presidir las actuaciones de los organismos públicos y las entidades bancarias.

Posteriormente desde la Fundación Tengo Hogar, institución que ha nacido a raíz de esta desagradable situación. Esta organización colabora con múltiples instituciones facilitando a familias sujeto de ejecuciones hipotecarias y posteriores desahucios una vivienda de manera temporal, de hasta dos años, concediéndoles así un tiempo para que puedan restructurar su situación económica. Colabora con dicha fundación el Ayuntamiento de Madrid y algunas entidades financieras, así como también se está trabajando por intentar que las inmobiliarias también participen. Como decía su representante, es una solución transitoria, no se soluciona el problema ya que en muchas ocasiones “los afectados no pueden ni siquiera pagar el alquiler social” (nombre que recibe el alquiler al que hacen frente las familias reestructuradas en las viviendas temporales). La solución para esta institución es clara, se necesita fomentar el empleo, solo así se conseguirá que la rueda siga girando.

Por su parte, el Banco Sabadell confesó que en el año 2013 es cuando se produce un cambio en el planteamiento interno de la empresa. Hasta ese omento habían sido un Banco de Pymes, de empresarios, con una cuota de mercado muy baja con el resto de la población. Con la compra del Banco CAM esta situación da un importante giro;  no quieren generar con sus clientes afectados por la situación económica actual tener más problemas así que toman la decisión de no llevar a cabo desahucios a familias clientes suyos que estén en una situación de riesgo de exclusión. Desde su punto de vista la dación en pago no es la mejor solución y optan por una política de previsión futura: antes de que el problema llegue, se debe reconducir la situación. El problema una vez más es la pérdida de ingresos, hay que solucionar el problema base, ya que el alquiler social es una solución temporal si la situación económica sigue así.

El representante de la entidad financiera expuso que del 80% de los desahucios que tienen lugar en Cataluña la mayoría son por temas de alquiler de particulares así como por ocupaciones ilegales, en este último punto sí que desde la entidad se practican desahucios. Estas ocupaciones ilegales son el resultado de particulares que se ven desalojados por otros, de familias en riesgos de exclusión, de los denominados “okupas”, así como personas que se encuentran inmersas en plataformas sobre hipotecas o son ocupaciones fomentadas por mafias.

Desde el Ayuntamiento de Madrid la idea es clara: una sociedad que quiera ser justa no puede admitir los cientos de desahucios que se producen en nuestro país, no se puede privar a nadie de un derecho fundamental como es la vivienda. La Oficina de Intermediación Hipotecaria tiene una labor, agotar todos los recursos para que una familia no se vea expulsada de su vivienda. El riesgo de exclusión es un proceso, los afectados van viendo como poco a poco va aumentando su vulnerabilidad. Se debe dar mayor importancia a la Empresa municipal de vivienda y suelo, hay que “beneficiarse” en mayor medida de lo que se ofrece desde ahí, que los afectados sepan que los alquileres sociales existen y tienen un coste de entre 65-150 euros al mes. Por supuesto, aun con precios tan bajos, muchas familias se encuentran en morosidad también en estos alquileres, hay que solucionar el tema del empleo, es la fuente de todos los ingresos.

Desde la Subdirección General de Innovación Social se habló de la Oficina de Innovación Social con la que se pretende recoger iniciativas y propuestas diferentes de las habituales, recoger iniciativas de los ciudadanos. Se pretende también una innovación interna del Ayuntamiento de Madrid, que sea a través de concursos de innovación los diferentes funcionarios y trabajadores del ayuntamiento los desarrollen estas nuevas ideas, aunar la experiencia de los funcionarios con las nuevas propuestas de los ciudadanos. Una vez más se incide en la problemática del empleo y la necesidad de erradicar dicha situación lo antes posible.

En definitiva, tras lo expuesto por todos los participantes se llegaron a diferentes conclusiones para evitar la ingente cantidad de ejecuciones hipotecarias y desahucios que se producen en nuestro país; se deben aunar esfuerzos, no pueden trabajar por separado los Ayuntamientos y los Bancos. Se necesita de un organismo nuevo, que se dedique no a ejecutar opciones y soluciones sino a coordinar la labor de todas las entidades que quieran participar en el fin de esta lacra en lo que a ejecuciones hipotecarias y posteriores ciudadanos sin vivienda se refiere.

El parque social de viviendas debería crecer, en España es de apenas el 1% frente al 32% y 18% que existe en Holanda y Francia respectivamente. Lo más importante, no lo hemos de olvidar nunca es el respeto de los derechos humanos. Desde Navas&Cusí, como despacho especializado en la defensa de los consumidores bancarios, opinamos que otra solución importante es que desde las entidades financieras se informe de manera veraz y completa a los clientes, así éstos sabrán que productos se están firmando, cuales son los riesgos de los mismos y podrán valorar si se adecuan a su capacidad económica. Si se sigue sin cumplir la Directiva comunitaria 93/13/CEE así como la legislación nacional vigente en materia financiera, el problema no descenderá, seguiremos con personas sujetas a productos bancarios complejos, que no entienden, y que únicamente merman su capacidad económica con las consecuencias, que tal y como ha mostrado este coloquio, que ello conlleva.

 

Navas & Cusí Abogados.