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A través de esta nueva área de práctica, desde Navas & Cusí Abogados se pretende asesorar y dar cobertura a un colectivo afectado por la hipoteca inversa llevada a cabo por algunas Entidades y focalizada en un segmento de la población especialmente vulnerable, como puede ser la tercera edad y sus familiares más directos.

¿QUÉ ES LA HIPOTECA INVERSA?

La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo hipotecario que se firma con una entidad financiera, cuya autorización dependerá de que se den unos requisitos concretos.

Para llevar a cabo una operación de hipoteca inversa primero debemos estar hablando de una persona o consumidor de una determinada edad – más de 65 años- o con discapacidad (igual o superior a 33% o dependencia; y consiste en que se formaliza un préstamo que está garantizado mediante la vivienda habitual, y la entidad financiera paga o abona una cantidad mensual (o periódica) al consumidor hipotecado a cambio de que éste último use la vivienda como garantía.

Está regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

¿QUÉ REQUISITOS SE EXIGEN PARA CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA?

Como se ha indicado, los requisitos indispensables son, en primer lugar, que el consumidor sea mayor de 65 años, con una discapacidad mayor o igual al 33% o que tenga dependencia; y en segundo lugar, ser titular de una vivienda (que deberá ser la habitual).

¿QUÉ DIFERENCIAS TIENE UNA HIPOTECA INVERSA DE UN PRÉSTAMO TRADICIONAL?

A diferencia de una hipoteca normal, a través de la cual se percibe el total de la cantidad prestada al inicio de la operación, a través de la hipoteca inversa, ese montante se va prestando en mensualidades.
  • El titular conserva la propiedad de la casa.
  • Se puede liquidar la operación en cualquier momento.
  • El importe que percibe el titular no tributa.
  • La deuda no es exigible hasta el fallecimiento del titular.

De la finalidad de la hipoteca inversa y su atractivo comercial:

Así pues, y a efectos meramente prácticos, se podría decir que las hipotecas inversas son una modalidad hipotecaria ideada por aquellos sujetos/entes legalmente habilitados para comercializarlas, mediante la cual se ofrece al cliente una nueva vía para conseguir liquidez, hipotecando una vivienda pero sin dejar de a su vez ser propietarios de la misma.

El negocio para el banco o entidad reside en el capital que va ingresando mensualmente, aumentando paulatinamente la deuda hipotecaria que se contrae, derivados de los intereses pactados.

La problemática de la hipoteca inversa:

Una de las peculiaridades y rasgos característicos de este tipo de operación financiera es que el banco o entidad acreedora no podrá reclamar el cumplimiento de la deuda hasta el fallecimiento del deudor hipotecario, siendo sus herederos o, incluso si así estuviera estipulado en el contrato, los beneficiarios de éste quienes estarán facultados para poder cancelar el préstamo, en el plazo estipulado en el propio contrato, previo pago al acreedor hipotecario de la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses.

Por todo ello los herederos, cuando fallece el titular de la hipoteca, han de decidir si aceptan o no la herencia con todas sus cargas, si hacen frente a la deuda pendiente y se adjudican el inmueble, o si venden el inmueble y cancelan la deuda con el banco.

Riesgos derivados de este tipo de operativa:

Del riesgo de longevidad:


El peligro de suscribir una hipoteca inversa sujeta a plazos radica, ni más ni menos para el prestatario, en el hecho de que éste no fallezca antes del citado plazo. En aras de evitar este tipo de situación, desde la Entidad de turno no dudan en ofrecer un seguro de rentas vitalicias diferidas combinable con la hipoteca, cuyos efectos empiezan a desplegarse/producirse a partir de la edad estipulada en la póliza de seguro.

Del riesgo inherente a cualquier operación financiera como es el de información:


No en vano y sin perjuicio de lo ya indicado, hay situaciones en los que los herederos del causante o del prestatario aún vivo, o incluso éste mismo, pueden no estar de acuerdo con la Entidad y el producto que a la postre resulta le han comercializado.

En este supuesto estaríamos ante un posible caso de mala praxis bancaria derivado del incumplimiento normativo del deber de informar de un modo claro, sencillo y transparente al consumidor acerca de las implicaciones que este tipo de producto entraña y se debería evaluar cómo proceder al respecto.

Para ello no debe descartarse ni debe ser vista (por parte del afectado) con recelo el plantear una eventual acción judicial, toda vez que cada vez más hay resoluciones que penalizan la comercialización de estos productos.


Para los afectados por hipoteca inversa que necesiten de un servicio de asesoramiento o reclamación, pueden contactar con nuestro despacho de abogados especialista en derecho bancario y financiero.