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Hipotecas. ¿Es abusivo que no te den la oportunidad de elegir el tipo de amortización?

Hipotecas. ¿Es abusivo que no te den la oportunidad de elegir el tipo de amortización?
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      Todo el mundo sabe de buena tinta que cuando solicitas un préstamo hipotecario, lo vas a ir devolviendo durante un tiempo, definido, en forma de cuotas mensuales, una parte de las cuales van destinadas a la amortización de capital y otra cuantiosa parte al pago de intereses del servicio bancario. Lo que poca gente conoce es que ésta no es la única forma de amortizar un préstamo hipotecario, sino que existen más posibilidades.

    Los tipos de amortización de los préstamos hipotecarios están directamente relacionados con la cantidad a pagar en cada periodicidad pactada (la cuota) – que puede ser mensual, trimestral, semestral, etc -. Este importe periódico va también relacionado con el capital del préstamo, el tipo de interés pactado y el plazo acotado. Desde luego, la cuota constituye el factor más importante a tener en cuenta cuando vamos a firmar un préstamo hipotecario. Y es precisamente teniendo en cuenta este punto de partida en que se distinguen tres tipos de amortización de hipotecas.

   En primer lugar, el método francés o cuota constante. Es el método más común en nuestro sistema económico, puesto que se da en más del 85% de los préstamos hipotecarios. Consiste en pagar siempre la misma cuota, invariable, y lo que varían son los intereses y el capital amortizado. Los intereses que se cobran se calculan sobre el importe pendiente de amortizar, es decir, lo que pagamos de intereses se va reproduciendo en una cuantía proporcional a la amortización del capital, puesto que este capital pendiente cada vez será menor. El tipo de interés “pactado” normalmente se parte en dos períodos: por una parte y durante -normalmente- el primer año se paga una cuota de interés fijo.; mientras que para la resta de período se fija un interés variable, revisado por períodos. Este interés variable suele ser, también en la mayoría de los casos, el Euribor a un año. El problema que se han encontrado muchas familias hoy en día es la inclusión de una cláusula limitativa de interés- la famosa cláusula suelo- lo que les ha llevado a pagar cuantiosas  e indebidas cantidades económica en concepto de intereses.

     En segundo lugar tenemos la amortización de cuota creciente. Con este tipo de amortización, la cuota va aumentando con el tiempo, pero tiene la ventaja de que se paga menos al principio pero obviamente la carga se desplaza a largo plazo a medida que pasan los años de amortización.

     En tercer y último lugar, la amortización de cuotas decrecientes. En este tipo de amortización pasa totalmente lo contrario a lo anterior: se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y el total a pagar va decreciendo.

     Si bien es cierto que existen varios tipos de amortización de préstamos hipotecarios, a la mayoría de consumidores no les consta su existencia. Y no les consta por la razón lógica de que suscriben un contrato impuesto, con un contenido de cláusulas unilateralmente impuestas por la entidad financiera.

     Una familia que quiere acceder a financiación para adquirir una vivienda habitual se encuentra en una posición totalmente desfavorable en cuanto que la entidad financiera le impone un préstamo hipotecario con un clausurado – muchas veces con digna calificación de oscuro y abusivo, sean las cláusulas suelo a las que se ha hecho referencia anteriormente, u otras- impuesto por el profesional bancario, sin posibilidad alguna de negociación o pacto.

     ¿Es abusivo que no te dejen elegir y que te impongan unilateralmente el tipo de amortización en los préstamos hipotecarios?

     Si bien es cierto que se acepta la imposición de los llamados contratos de adhesión para determinados sectores de la economía – el más típico el de las compañías telefónicas- pero lo que no puede calificarse de acorde a la normativa vigente es el hecho de que en la contratación de un producto financiero como es un préstamo hipotecario no exista forma alguna de negociación de unas condiciones que te van a perseguir durante muchos años.

        La legislación destinada a regular el mercado financiero y económico obligan a añadir un plus de protección al consumidor, dado el desequilibrio creado entre las dos partes cuando se trata de un minorista. Así mismo lo han reiterado y confirmado las miles de fallos que han declarado el abuso y la mala praxis manifiesta llevada a cabo por parte de las entidades de crédito.   

     En Navas & Cusí tenemos la experiencia jurídica manifestada en centenares de sentencias favorables a nuestros clientes, devolviendo en la mayoría de los casos el equilibrio legal entre las partes, y cumpliendo de esta manera con la normativa comunitaria al respecto.

 Anna Artalejo Rubio

Abogada de Navas & Cusí Abogados ( @NavasCusi )