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El impacto de la reforma procesal en los Juicios Verbales por desahucio

El impacto de la reforma procesal en los Juicios Verbales por desahucio
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El caso que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago promovidos, por una parte, la demandante/apelada –la compañía mercantil PARATUS AMC ESPAÑA, S.A.- y por otra parte, los demandados/apelantes –tres particulares-, falló en sentencia 5 de junio de 2015 que estimaba la demanda de la mercantil y declaraba la procedencia de desahucio por precario de los demandados.

A tal efecto, cabe precisar sobre el concepto de desahucio por precario. La legislación procesal civil prevé dos tipos de juicios por desahucio: por una parte, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ella; y en segundo lugar, el juicio de desahucio por precario o por terminación del contrato.

Cuando acontece la segunda posibilidad, que se regula por el art. 438 LEC, la persona que tiene derecho a poseer la finca (ya sea el propietario, el usufructuario, o similares) transfiere el derecho de uso de la vivienda a un tercero, precarista, para que la utilice. Por lo tanto, no se genera ningún contrato ni deber de pagar renta, por lo cual se denomina estar en precario. Ejemplos típicos de cuando sucede esta posibilidad es cuando los propietarios ceden la vivienda a familiares (hijos, hermanos, etc) sin exigirles el pago de mensualidades, o en el caso de que un heredero adquiera la propiedad de una finca  se encuentre con una persona habitando el inmueble.

Efectuado este inciso, los demandados precarios -que resultan condenados a dejar el inmueble libremente- apelan la sentencia en base al motivo de inadecuación procedimental, ya que la demandada había interpuesto juicio de desahucio fundamentando en el título de propiedad que había adquirido en un proceso de adjudicación extrajudicial de la finca en 2012, por lo que alegan que

la única cuestión que puede ser debatida y resulta en juicio de desahucio es la posesión, con exclusión de los pronunciamientos relativos a la propiedad, y que de la adquisición que aduce la actora en virtud de procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial […] implicaría, respecto los de los demandados, la existencia previa de título que amparaba la posesión –aunque perdiera su validez por la indicada adjudicación extrajudicial- y que la falta de ejercicio de acción relativa al dominio por parte de la demandante, como lo es la acción reivindicatoria, dejaría imprejuzgada la abusividad del contenido de la constitución de la hipoteca”.

Y como motivo de apelación, se adujo la existencia de cuestión compleja en el procedimiento por precario de la LEC, el cual es desestimado por la Sección octava de la Audiencia Provincial en base  a jurisprudencia de diversas Audiencias. Por tanto, tras mencionar expositivamente las normas procesales anteriores, considera el tribunal que:

una de las novedades que ha aportado la normativa procesal actual, es la supresión de la cuestión compleja, como alegación que, de prosperar comportaba la desestimación del a demanda en los procesos de esta naturaleza, y ello porque, contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva LEC, el juicio por desahucio por precario, o lo que es lo mismo, el proceso verbal a que se refiere el art. 250.1, 2º de referida Norma, no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finaliza por sentencia con efectos de cosa juzgada”.

Con todo, la nueva concepción de proceso verbal implica la imposibilidad e improcedencia de alegar cuestión compleja, máxime cuando se deben ventilar todas las cuestiones referentes a la posesión in situ en el proceso. Así, el tribunal considera que concurren todos los requisitos acreditados por la demandante, ya que los demandantes perdieron la titularidad de la vivienda como consecuencia de la ejecución hipotecaria extra-judicial, ergo la escritura de adjudicación por la ejecución extra-judicial disponía de efectos de cosa juzgada, siendo posible la interposición de demanda de juicio rápido para reclamar tan sólo la posesión.

 

Navas & Cusí Abogados