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La titulización de créditos hipotecarios: ¿qué armas tiene el deudor frente los bancos?

La titulización de créditos hipotecarios: ¿qué armas tiene el deudor frente los bancos?
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En las últimas semanas hemos tenido conocimiento de diferentes noticias relacionadas con la titulización de créditos hipotecarios.

En una de ellas se da a conocer que el Banco Santander (UCI) y BNP Paribas pretenden sacar al mercado un paquete de hipotecas por importe de 320 millones; otra noticia indicaba que la entidad Deutsche Bank tiene intención de titulizar miles de millones en créditos para reducir el riesgo de su balance; así como otra noticia en la que se explicaba el gran interés que nuestra Anticipa Real Estate, empresa gestora en España de la deuda hipotecaria adquirida por el Fondo Buitre Blackstone a Catalunya Banc, S.A., por la gran cartera de deuda inmobiliaria de Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).Solo en este último caso estamos hablando de 200 préstamos “fallidos” por valor de más de 1.000 millones de euros.

¿Que es la titulización de créditos hipotecarios?

titulización de créditos hipotecarios

Como ya hemos explicado en anteriores artículos, la titulización y cesión de créditos, ya sean hipotecarios o no, es un instrumento financiero muy habitual y recurrente en estos momentos, pasado el punto álgido de la crisis económica, ya que permite a las entidades eliminar de sus balances la deuda en situación de incumplimiento, y en mayor porcentaje, en situación de reclamación judicial.
Así pues, estos paquetes de deuda de las entidades bancarias son adquiridos por fondos de inversión oportunistas que, con la compra de estos créditos se benefician de unos descuentos que pueden alcanzar hasta el 80 por ciento del valor del crédito, logrando así obtener una alta rentabilidad.

¿Cómo ejercer el derecho de retracto en el préstamo o crédito hipotecario?

Pues bien, en este punto es importante hacer referencia y dar conocer a los deudores los derechos que detentan frente a este tipo de situaciones. Y nos referimos aquí al “derecho de retracto” del préstamo o crédito que ha sido objeto de titulización por una entidad de crédito.

El derecho de retracto está recogido en el artículo 1.535 y siguientes del Código Civil, y lo podemos definir como el derecho que tiene el deudor de un crédito litigioso cedido de cancelar la deuda pagando al cesionario el mismo importe por el que este ha adquirido su deuda.

Para poder ejercer el derecho de retracto hay que cumplir unos requisitos, que son:

  • La cesión del crédito debe haber sido a título oneroso.
  • El crédito debe de haberse reclamado judicialmente, sin que aun haya sentencia firme.
  • Se debe ejercer en el plazo de 9 días naturales, a contar desde que el cesionario le haya reclamado el pago del crédito al deudor y éste haya sido informado de las condiciones de la cesión.

 

Nuevas regulaciones que afectan al uso de la titulización

En el caso de Cataluña, concretamente, el poder legislativo presentó la Ley 24/2015, de 24 de julio del año pasado, en el que en una disposición adicional se permite al deudor hipotecario comprar la deuda al banco por el mismo precio al que ha sido cedida (y ello resulta muy beneficioso sobre todo n los casos en los que la deuda ha sido cedida por 0 euros – que no son pocos-).

Es decir, se realiza una regulación más concreta para estos casos. Y no solamente a nivel nacional o interno, sino también la Unión Europea ha puesto manos en el asunto, siendo que el Parlamento Europeo ya ha dado el “visto bueno” a la nueva normativa y que afectará directamente al uso de la titulización de préstamos hipotecarios por parte de las entidades de crédito (algo a lo que las entidades ya han mostrado su más absoluto rechazo).

En conclusión, gracias al derecho de retracto, si se cumple con los requisitos mencionados, el deudor de un crédito cedido puede lograr liquidar su deuda por un importe muy inferior al que realmente tenía pendiente con la entidad bancaria.

Navas & Cusí Abogados

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