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Las cláusulas hipotecarias abusivas más desconocidas en las hipotecas (II)

Las cláusulas hipotecarias abusivas más desconocidas en las hipotecas (II)
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Desde hace un tiempo, las denominadas “cláusulas hipotecarias abusivas” están en los principales titulares de los medios, y encima de las mesas de miles de juzgadores españoles. Pero, ¿sabemos realmente cuales pueden ser abusivas, y cuales no?

La cláusula relativa a los intereses de demora, la ya denostada cláusula suelo o la cláusula de vencimiento anticipado son cláusulas abusivas que dada su trascendencia mediática y sus repercusiones sociales resultan a la postre ser las más conocidas por la población. Todas ellas forman parte de las cláusulas hipotecarias abusivas.

Sin embargo en el presente artículo Navas Cusí Abogados centrará el foco y su atención en otras cláusulas que por su naturaleza e idiosincrasia a la hora de ser incorporadas en los oportunos contratos hipotecarios pueden, y en muchos casos merecen, recibir la misma consideración que las inicialmente citadas y que a día de hoy son prácticamente de dominio público. De este modo a continuación procederemos a citar y enumerar otros “pactos” o condiciones que igualmente merecen ser catalogados como abusivos tras ser así estimados por el propio Tribunal Supremo, a saber:

a) Cláusula de redondeo al alza: Mediante dicha condición se estipula que el tipo de interés aplicable al prestatario será redondeado al cuarto de punto inmediatamente superior si el mismo no fuera éste. Un ejemplo de ello sería que si resulta de aplicación un 1,32% en virtud de esta condición se aplicaría un 1,5%. A este respecto Nuestro Alto Tribunal declaró la nulidad de este pacto al estimar que el mismo no fue negociado individualmente e irrogaba un claro perjuicio al cliente/consumidor.

b) La cláusula relativa a la percepción de la indemnización del seguro sin posibilidad de compensación o consignación: Esta cláusula resulta ser una de las más desconocidas hasta la fecha pero no por ello acaba siendo menos lesiva o abusiva. Así, a efectos meramente ilustrativos pondremos un supuesto práctico en el que habiéndose producido un siniestro por el cual se debe “1.000” y por el que el seguro entrega “3.000” dicha cláusula impide que la compañía aseguradora abone directamente al afectado esos 3.000 para que luego éste abone al banco los 1.000. Sin embargo, esta cláusula lo impide cogiendo automáticamente los 3.000.

Cláusula de vencimiento anticipado y percepción del justiprecio

c) Cláusula de vencimiento anticipado por destinar el inmueble a otra actividad de la inicialmente expuesta a la Entidad sin el previo consentimiento de ésta: Pues lo dicho, que si por ejemplo con el paso del tiempo decides mudarte y alquilar tu antigua vivienda, en virtud de esta cláusula no puedes hacerlo sin previo consentimiento del banco.

d) Cláusula de percepción del justiprecio en caso de expropiación sin posibilidad de compensación, retención o consignación: Fue una más de las condiciones declaradas como abusivas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015.

Aquí tratamos la Setencia del TS de 23 de diciembre de 2015.

e) La cláusula de responsabilidad patrimonial universal de la hipoteca: Si bien la hipoteca es un contrato cuya garantía real recae sobre el inmueble que se adquiere, las entidades en aras de su propia seguridad añaden junto a esta garantía la responsabilidad patrimonial universal establecida en el artículo 1.911 del Código Civil que dispone que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Dicha condición amén de constituir una sobre garantía supone que la Entidad puede perseguir al deudor hipotecario hasta el fin de sus días en un claro ejemplo de desigualdad entre las personas físicas (personas) y las personas jurídicas (empresas, etc) que pueden acogerse a la ley concursal.

f) Cláusula de afianzamiento solidario o los avales indefinidos e integrales siempre y cuando el importe del bien hipotecado no cubra la totalidad de la deuda contraída con la Entidad: En ese caso constituyen una “sobre garantía” al ser contrario a lo estipulado en el artículo 88 de la Ley  para la defensa de los consumidores y usuarios, ello dado que si el bien hipotecado está tasado en 300 y la hipoteca se constituye en 250 carece de sentido añadir garantías para la entidad ya que el valor del bien “per se” ya cubre el valor de la deuda contraída, por lo que imponer otra garantía como la del avalista, resulta excesivo y abusivo.

Por todo ello y a efectos conclusivos no cabe sino afirmar que la célebre Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015 dictada por el Pleno del Tribunal Supremo conforma, junto a todas las anteriores, (Sentencia de 9 de mayo de 2013 y demás) doctrina jurisprudencial y ello a pesar que con carácter posterior no haya habido reiteración de sentencias en dicho sentido por parte de Nuestro Alto Tribunal.