Los préstamos hipotecarios con opción multidivisa (I)
Qué son, cómo funcionan y cuáles son sus principales ventajas y riesgos
Las conocidas como “hipotecas multidivisa” no son más que un crédito o préstamo con garantía hipotecaria con una opción multidivisa, de tal modo que el importe nominal de dicho crédito se solicita en varias divisas monetarias, no debiendo estar necesariamente incluida la moneda del país donde se firma.
Generalmente, las divisas escogidas para este tipo de préstamos han sido divisas con un tipo de interés muy bajo en términos relativos, es decir, en comparación con la divisa local. Por ejemplo, en los últimos años, se han firmado en España numerosas hipotecas multidivisa referenciadas al yen japonés o al franco suizo, monedas con un tipo de interés bajo frente a la moneda local, el euro. Asimismo, dichos préstamos se caracterizan por prever la posibilidad de que, cada cierto tiempo, el deudor hipotecario pueda cambiar de divisa con el fin de aprovechar la evolución de las divisas extranjeras en cada momento.
Otra de las notas que caracteriza a este tipo de hipotecas y que, a su vez, las diferencia de las hipotecas “normales”, es el tipo de interés variable de referencia que habitualmente fijan: el LIBOR. El LIBOR (London InterBank Offered Rate) es una tasa de referencia diaria basada en las tasas de interés a las que los bancos ofrecen fondos no asegurados a otros bancos en el mercado monetario mayorista, o en el mercado interbancario. El LIBOR acostumbra a ser ligeramente superior a la tasa London Interbank Bid Rate1 y es fijado por la Asociación de Banqueros Británicos (British Bankers Association), publicándose su resultado alrededor de las 11.00, hora local de Londres.
Así, el cálculo de la cuota mensual del préstamo hipotecario se hace con base a dicho tipo de interés LIBOR y al tipo de cambio entre la divisa extranjera escogida y la local del país del deudor hipotecario – en el caso de España, el euro. Habitualmente dicho tipo de interés de referencia alcanza niveles sensiblemente más bajos que el Euribor. Asimismo, es de notar que el diferencial aplicado a las hipotecas multidivisa es, habitualmente, algo más elevado que el aplicado a las hipotecas convencionales, situándose entre un 1% y 1,5%. Así, tras la aplicación del tipo de interés variable más el diferencial, los clientes suele pagar, de media, un interés del 1,25-1,30%, lo cual contrasta con el tipo medio de interés de las hipotecas convencionales, el cual se sitúa alrededor del 2,88%, según datos del Banco de España.
Sentado lo anterior, cabe preguntarse cuál es el funcionamiento de los créditos hipotecarios que incorporan una opción multidivisa. Pues bien, opción multidivisa de estos créditos hipotecarios supone que el mismo toma como referencia una moneda o divisa extranjera – distinta a la moneda local-, de tal modo que la evolución de dicha divisa – su apreciación o depreciación- puede resultar beneficiosa o perjudicial para el deudor hipotecario.
En las hipotecas multidivisa el tipo de cambio entre la divisa extranjera escogida – yen japonés o franco suizo, entre otras- y la moneda local juega un importante rol, comportando su apreciación o depreciación importantes consecuencias. Así, en un escenario de apreciación de la divisa extranjera respecto a la moneda local – por ejemplo, de apreciación del yen japonés respecto al euro- la cuota mensual puede experimentar importantes variaciones, llegando a aumentar considerablemente. Pero sin embargo, el riesgo no se limita al incremento de la cuota mensual a satisfacer – en un escenario adverso al deudor hipotecario, y que puede suponerle no poder hacer frente a las nuevas cuotas hipotecarias- sino que puede comportar un aumento de la deuda hipotecaria, pudiéndose llegar a ser ésta superior a la inicial y ello, incluso tras varios años de amortización del crédito.
La materialización de este último riesgo resulta, cuanto menos, sorprendente y, de hecho, desconocido por la mayor parte de deudores hipotecarios que firmaron su crédito con opción multidivisa. Pues, ¿Quién se va a imaginar que como consecuencia de la evolución de la divisa la deuda total del préstamo solicitado puede verse incrementada? ¿Quién suscribiría un préstamo hipotecario con opción multidivisa si puede tener que acabar devolviendo una cuantía de dinero mayor a aquella que en su día se le prestó?
Y éste es precisamente uno de los mayores riesgos inherentes a las hipotecas multidivisa, el cual encuentra su explicación en la estrecha relación existente entre el crédito hipotecario y la evolución del tipo de cambio de la divisa extranjera escogida. Para facilitar la comprensión de dicho riesgo, proponemos el siguiente ejemplo: se suscribe un préstamo con garantía hipotecaria y opción multidivisa por importe de 150.000€ en un momento en el cual el tipo de cambio euro-yen es 125,010, por lo que el importe de deuda total es de 18.751.500 ¥ – suponiendo que el préstamo esté referenciado a yenes. Pues bien, si transcurrido cierto tiempo se produce una depreciación del yen con respecto al euro, por ejemplo, un euro vale 109,01 ¥, la deuda total ascendería en ese momento a 172.016,32 €, incrementándose la deuda en 22.016,32 €.
Habiendo expuesto los elevados riesgos inherentes a este tipo de préstamos hipotecarios, cabe hacer referencia a los beneficios o ventajas que los mismos pueden suponer y que, en la mayoría de los casos, eran la única cara de la moneda que se mostraba a los clientes bancarios. De hecho, dichas ventajas juegan un papel central, al haber sido el imán atrayente para que aquellos que solicitaban una hipoteca decidieran hacerlo con opción multidivisa.
Pues bien, no es un secreto que las hipotecas multidivisa surgen como una alternativa a la hipoteca convencional, comportando la misma – en su momento- un ahorro en los importes de las cuotas hipotecarias. Ello puesto que la opción multidivisa aprovecha los tipos de cambio – y, en concreto, los tipos bajos de otros mercados- entre la divisa local y la extranjera, así como los tipos de interés de las distintas economías del mundo. Por otro lado, acostumbra a emplear el tipo de interés LIBOR – en vez del Euribor- lo cual puede ser muy ventajoso en determinados casos, pues hace inmune al deudor hipotecario frente a la evolución del Euribor y, en concreto, frente a las subidas del mismo.
Dicho lo anterior, y considerando como premisa que los mercados son ineficientes – pues, de lo contrario, deberíamos obtener la misma rentabilidad invirtiendo en yenes japoneses que en dólares americanos- podemos afirmar que las hipotecas multidivisa son un tipo de producto cuyo mecanismo principal consiste en aprovechar las ineficiencias del mercado financiero internacional. Pues bien, precisamente por esta circunstancia puede ser aconsejable financiarse en yenes japoneses, francos suizos o cualquier otra divisa extranjera en vez de en euros, en determinadas circunstancias: cuando la financiación que se ofrece en yenes es más barata que en la divisa local – pues el tipo de interés fijado por su Banco Central es inferior al establecido, en nuestro caso, por el Banco Central Europeo- y cuando, además, el tipo de cambio euro-yen es beneficioso, lo cual ocurre cuando la divisa extranjera se deprecia respecto a la local, siendo que para la compra de un yen cada vez son necesarios menos euros. Gracias a dicha depreciación de la divisa extranjera se obtiene una cuota hipotecaria menor, lo cual resulta especialmente atractivo para aquellos que solicitan un crédito hipotecario para la adquisición de su vivienda.
Sentado lo anterior y volviendo al ejemplo referido, cabe contemplar un escenario beneficioso para el cliente. Así, si el importe nominal del préstamo es de 150.000 euros y el tipo de cambio inicial euro-yen es 125,010 – por lo que la deuda total es de 18.751.500 ¥- si se produce una depreciación del yen y el tipo de cambio sube hasta el 172,3 – es decir, 1 euro equivale a 172,3 yenes-, la deuda se reduciría hasta 108.827,62 euros, ahorrándose el deudor hipotecario 41.172,37 euros.
