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Mala praxis bancaria: a un paso más cerca del derecho de la Unión Europea en materia hipotecaria

 

SE APRUEBA EL PROYECTO DE LEY QUE TRANSPONE LA DIRECTIVA 2014/17 DEL PARLAMENTO EUROPEO, RELATIVO A LA TRANSPARENCIA DE LOS CRÉDITOS INMOBILIARIOS

El pasado viernes 3 de noviembre se aprobó por el Consejo de Ministros (departamento de Economía, Industria y Competitividad) el proyecto de Ley que tiene como objetivo trasponer (de manera parcial, y tarde) la famosa Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, cuyo objetivo es arrojar luz y transparencia a la mala praxis bancaria española.

Es una ley muy esperada teniendo en cuenta la trayectoria legislativa que ha seguido el mercado hipotecario español, duramente criticada (y en ocasiones declarada no acorde con la normativa del derecho comunitario) por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Y ello sin tener en cuenta las miles de resoluciones judiciales que se han emitido por nuestros jueces y tribunales españoles, confirmándose así lo que ya se conoce ampliamente como “mala praxis bancaria”.

Así, la nueva normativa (que esperemos entre en publicación y vigor antes de finales de año, teniendo en cuenta que era hasta el pasado 21 de marzo de 2016 el termino máximo de plazo para adaptar a nivel interno la normativa emanada por las instituciones europeas) ofrece novedades, -cuyo denominador común es la transparencia bancaria– que no deben pasar desapercibidas, y que podemos resumir en las siguientes:

Rebaja y limitación de las comisiones bancarias

  • Se abaratan las comisiones de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable. De hecho, se anulan las comisiones a partir de los 5 años de vigencia del préstamo.
  • Las comisiones por conversión de tipo variable a fijo se suprimen a partir del tercer año; y se rebajan los gastos de notaría y registro.
  • La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado: en el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25 por 100 del capital desembolsado anticipadamente; en el segundo (tres años) será del 0,50 por 100. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si ésta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un momento posterior.
  • En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4 por 100 de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y del 3 por 100 si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

 

Asesoramiento y personal cualificado

  • El deudor hipotecario recibirá en todo momento asesoramiento gratuito del notario sobre el contenido del contrato durante los siete días previos a la firma. La transparencia bancaria es el principio básico de esta nueva normativa y Directiva.
  • Además, se exigirá que las personas que ofrezcan o sean las encargadas de realizar dicho asesoramiento (u ofrecimiento de productos) sean personas con un mínimo de conocimiento.

 

Hipoteca multidivisa: se prohíbe

  • Podemos afirmar que con la adaptación literal de la Directiva, hay una “prohibición” implícita de la comercialización de préstamos multidivisa. Y ello es así porque la nueva normativa solamente permite hacer un cambio de divisa, siendo las únicas alternativas:
    • La moneda en que le prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga mayoría de activos.
    • La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de formalización del préstamo.

 

Vencimiento anticipado y ejecución hipotecaria

  • Se amplía a 9 meses el mínimo para que una entidad pueda presentar al deudor una demanda de ejecución hipotecaria y con ello, declarar vencido el préstamo.

 

Ventas vinculadas

  • Se prohíben, por otra parte, con carácter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Se pueden ofrecer alternativas y precios, pero jamás será obligatorio.

 

Ampliación de objeto de aplicación: consumidores y autónomos.

  • Una de las novedades más significativas, a nuestro parecer, es que, mientras la Directiva comunitaria se refiere expresamente a la aplicación de la normativa a consumidores que contratan con un profesional (al más puro estilo de la Directiva 93/13), el proyecto de ley -de momento- también incluye y amplía que dicha normativa pueda ser aplicada a los autónomos. Cabrá ver ahora “la letra pequeña” de esta novedad.

 

Aquí podemos ver las principales diferencias entre la normativa actual y el proyecto de Ley.