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Nuevas exigencias europeas para la comercialización de hipotecas con opción multidivisa

Nuevas exigencias europeas para la comercialización de hipotecas con opción multidivisa
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Ya tenemos un borrador de lo que se espera sea la Ley reguladora de los contratos de crédito, la normativa que pretende transponer parte de las exigencias incluidas en la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

¿Qué regula el Anteproyecto con respecto a la comercialización de hipotecas multidivisa?

Entre otras cosas, este Anteproyecto regula las nuevas normas de transparencia que deben aplicar las entidades de crédito en la comercialización de préstamos con opción multidivisa.

Recordemos que los préstamos multidivisa son productos catalogados como derivados financieros altamente complejos debido al riesgo que implica tener referenciado un préstamo a una divisa extranjera. Estos riesgos se multiplican cuando el deudor está referenciando su préstamo a una divisa cuyo mercado ni situación económica desconoce tal como es el yen japonés.

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Para nadie es una sorpresa que las entidades financieras, aprovechando la bonanza de monedas tales como el yen o el franco suizo, se dedicaron a ofrecer encarecidamente hipotecas multidivisa a perfiles no adecuados tales como consumidores minoristas sin experiencia en el sector financiero y mucho menos en los mercados de divisa.

El resultado de todo ello fueron unos graves perjuicios que han acabado, en la mayoría de ocasiones, en una sentencia judicial en donde un juez obligaba a la entidad financiera (Banco Popular, Barclays, Catalunya Caixa, Bankinter…entre otras, las que más) a convertir el préstamo a euros, exigiéndole además el efecto retroactivo del préstamo referenciado a Euribor, desde el principio.

¿Qué resultados tuvo la mala praxis bancaria en la colocación de préstamos multidivisa?

Todo lo anterior derivó en que las instituciones europeas se pusieran manos a la obra, publicando la Directiva 2014/17/UE, normativa de protección al consumidor en la comercialización de préstamos y créditos financieros para la adquisición de un inmueble; introduciendo nuevas exigencias a la banca.

Así las cosas, España ha publicado recientemente la que puede ser la futura Ley reguladora de los contratos de crédito, que transpone la Directiva europea.

Otro de los puntos fuertes del Anteproyecto es el artículo 10, que regula la suscripción de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, los aquí analizados “préstamos con opción multidivisa”.

¿Cuáles son los objetivos que persigue la nueva normativa reguladora de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial?

La nueva normativa pretende limitar la conversión de moneda que se pueda ejecutar durante la vida del préstamo. Así, el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, siendo dos las únicas posibilidades (trasposición literal del artículo 23 de la Directiva 2014/17/UE), véase:

  • La moneda en el que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo
  • La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato o cuando se solicite la conversación.

 
En otras palabras, a partir de la entrada en vigor de la ley analizada, los prestatarios consumidores no podrán hacer un cambio de divisa a, por ejemplo, yenes japoneses, a menos que éstos perciban su sueldo en la referida moneda, ya que la Ley se refiere a “moneda del Estado miembro”.

La problemática de las opciones multidivisa comercializadas masivamente durante los años 2007 y 2008, como ya se ha avanzado, ha provocado que esta nueva normativa imponga la obligación del prestamista a informar periódicamente al prestatario del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa, así como las condiciones para ejercer tal conversión.

Si usted es un afectado por hipotecas multidivisa y necesita asesoramiento no dude en contactar con nuestro bufete, especialista en derecho bancario y financiero y en la protección de los consumidores frente a operaciones de préstamo con cambio de divisa.

Navas & Cusí Abogados.

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