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¿Qué cláusulas pueden considerarse abusivas en un préstamo hipotecario?

Defensa afectados por la hipoteca
Defensa afectados por la hipoteca

En el presente artículo el despacho Navas Cusí procede a detallar las cláusulas que pueden recibir la consideración de abusivas, una vez ha transcurrido un tiempo prudencial, desde la reforma de la Ley de Protección de los deudores hipotecarios llevada a cabo y aprobada en fecha 15 de mayo de 2013, por el Gobierno. Así, tras un arduo estudio de la citada Ley cabe establecer la siguiente clasificación de las cláusulas que, de acuerdo con dicha ley, no deben admitirse en el registro de la propiedad.

Las presentadas a continuación son las que merecen si cabe una especial atención:
1. Cláusulas que afectan a la ejecución:
– Fijar una tasación de la finca que no se ajuste a los requisitos legales.
– Fijar que el deudor hipotecario corra con los gastos del abogado del banco en caso de que se ejecute la hipoteca extrajudicialmente.
– En los supuestos en que la deuda no esté inicialmente determinada se considerará abusivo un pacto de venta extrajudicial siempre y cuando no se haya aceptado expresamente y así se haya hecho constar en el Registro.
– Extender la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios, y a las mejoras realizadas por un tercer poseedor no hipotecario.
– Que el hipotecado acepte someterse a un juez o tribunal distinto del que corresponda.
– Fijar pactos en los que el deudor se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las deudas que la entidad pueda tener suscritas con él.
2. Cláusulas financieras:
– Establecer cláusulas suelo y techo sin que el hipotecado haya dado anteriormente su aprobación. – Intereses de demora que sean superiores a tres veces el interés legal del dinero, actualmente en el 4% y revisable anualmente (12%).
– Redondeos de intereses por encima de un octavo de punto.
–   Que la variación de los intereses solo pueda ser al alza.
– Un tipo de referencia no objetivo para fijar los intereses, como aquellos tipos que incluyan el tipo del propio banco.
– Intereses por demora que sean superiores a tres veces el interés legal del dinero (12%). Se han llegado a dar casos en los que entre las condiciones de la hipoteca se fijaban intereses moratorios cercanos al 30%, para supuestos de impago.
– Cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no haga constar su consentimiento expreso.
– Cláusulas suelo y techo en las que, aún cuando el hipotecado las consienta expresamente, haya un límite de la variación máxima al alza (en beneficio del banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado).
– Pactos que traten de garantizar cualquier obligación que el hipotecado pueda contraer en el futuro con la entidad.
3. Cláusulas de vencimiento anticipado:
El criterio en teoría era que las garantías de la hipoteca solo se ejecutaban anticipadamente cuando el deudor hipotecario incumplía una cláusula del préstamo garantizada con responsabilidad propia. Sin embargo, ha sido una práctica habitual de las entidades incluir todo tipo de cláusulas cuyo incumplimiento les autorizaría a ejecutar anticipadamente la hipoteca. 
Entre las múltiples cláusulas que se consideran no admisibles destacamos las que autorizan al banco a ejecutar la hipoteca cuando:
– El cliente deje de pagar una o dos cuotas de la hipoteca. Será necesario a partir de la reforma el impago de al menos tres cuotas para que pueda ejecutarse la hipoteca.
– Se venda la finca o el inmueble.
– El hipotecado deje de cumplir algunas obligaciones accesorias.
– El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o por cambios en el precio de mercado.
– Se den otras causas que no estén relacionadas con el contrato de hipoteca entre el banco y el cliente.