En esta sección del Blog vamos a tratar un tema de gran interés para aquellas personas que tienen el estatus de No Residentes Fiscales en España y están en proceso de venta de una propiedad o tienen pensado venderla en un futuro próximo. Se trata de la retención a la que están obligados los compradores de un inmueble cuando el vendedor es no-residente sin establecimiento permanente.
¿En qué consiste la retención en compra-venta de inmuebles y quién está obligado a practicarla y pagarla?
Esta retención, conocida entre los profesionales del sector como “la retención del 3%”, nace de la obligación que tiene un no residente fiscal en España de pagar el impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En ocasiones, los extranjeros tienen un desconocimiento importante de sus obligaciones tributarias en nuestro paísy cuando realizan operaciones de compraventa no declaran sus impuestos. La AEAT suele encontrar dificultades para localizar a estas personas que, en ocasiones, han cambiado su domicilio varias veces, por tanto, no se les puede notificar.
Pues bien, debido a lo anteriormente expuesto, cuando un no-residente vende una propiedad, el comprador, sea persona física o jurídica, residente fiscal o no residente fiscal, debe de retener una cantidad equivalente al 3% del precio de compra fijado en la escritura notarial e ingresarla directamente en la AEAT “a cuenta” del futuro impuesto que el no-residente deberá declarar. El comprador presentará la declaración y pago del mencionado 3% mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la compra-venta.
El vendedor no-residente recibirá una copia de este ingreso de cara a la posterior declaración de su ganancia o pérdida patrimonial en la venta de su inmueble. Este es el punto de interés del artículo: ganancia o pérdida patrimonial. ¿Qué ocurre si el vendedor obtiene una ganancia patrimonial inferior al 3% que ya se le ha retenido e ingresado en la AEAT o incluso no obtiene ganancia alguna?
¿Se puede recuperar parcial o totalmente la retención? ¿Mediante qué procedimiento?
La respuesta es clara. Si el vendedor no-residente ha obtenido una ganancia patrimonial en la venta del inmueble inferior al 3% retenido e ingresado en la AEAT por el comprador, podrá recuperar parte de dicha cantidad mediante la presentación del correspondiente modelo tributario, en este caso, el modelo 210 de No Residentes. En caso de haber obtenido una pérdida patrimonial, se podrá recuperar la totalidad de la retención, sin embargo, esta devolución será en la mayoría de los casos objeto de comprobación por parte de la Agencia Tributaria, con lo cual, el vendedor no-residente deberá disponer de todos los documentos que prueban la realidad de dicha ganancia o incluso pérdida.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) se devenga el 31 de diciembre de cada año y el plazo para presentar el mismo es el año natural siguiente a la fecha del devengo.
¿Cómo se calcula la ganancia o pérdida patrimonial en la venta de un inmueble?
He aquí un punto importante que, a veces, por desconocimiento no se lleva a cabo de forma correcta, resultando en un perjuicio para el vendedor no-residente.
La ganancia patrimonial se define como la diferencia entre el Precio de Transmisión y el Precio de Adquisición. Pero no confundamos Precio de Transmisión con Precio de Venta y Precio de Adquisición con Precio de Compra porque no es correcto.
El Precio de Transmisión se calcula restando al Precio de Venta en escritura notarial todos los gastos inherentes a la venta. Aquí se pueden incluir una cantidad importante de gastos como notaría, honorarios de agentes inmobiliarios, entre otros.
El Precio de Adquisición se calcula sumando al Precio de Compra del inmueble todos los gastos inherentes a la compra, tales como notaría, registro, agentes inmobiliarios, gastos de formalización de hipoteca, entre otros. También supondrá un mayor valor las mejoras realizadas en el inmueble.
Si los cálculos se realizan de forma óptima y se guardan copias de todos los documentos y facturas relacionados con la operación, el vendedor no-residente podrá declarar su menor ganancia o pérdida y recuperar la cuantía retenida.
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