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Resumen de la nueva ley que refuerza la protección a los deudores hipotecarios

Esta semana se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (B.O.E.) la “Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”.

A continuación os ofrecemos un breve resumen de esta nueva legislación:

Suspensión de lanzamientos

  • Por dos años y en términos flexibilizados de los que se establecieron en el RDL 27/2012.

Reforma del mercado hipotecario

  • Se moderan los intereses moratorios a tres veces el legal del dinero (al 12% de momento) para los intereses de préstamos hipotecarios que se devenguen con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. 
  • Esta moderación afecta también a las hipotecas que estén ejecutándose, concediendo el juzgado un plazo de 10 días al ejecutante para que recalcule los intereses moratorios solicitados. 
  • Se equilibra la posición de las partes respecto a la existencia de determinadas cláusulas.
  • Se limita la relación de sociedades de tasación con las entidades que tengan créditos hipotecarios. Limitación al 10 % de su capital para que una participación se considere significativa.
  • Se establece una obligación para los bancos de aceptar tasación homologada presentada por el cliente.
  • Se limita a 30 años el plazo máximo de las hipotecas destinadas a titulización.
  • Se amplían los beneficiarios de la hipoteca inversa.

Venta extrajudicial

  • Se modifica la Ley Hipotecaria contemplando expresamente la posibilidad de suspender esta venta extrajudicial cuando se acredite haber planteado demanda de nulidad por cláusula abusiva sobre respecto de alguna cláusula del contrato.

Medidas adicionales de prudencia financiera

  • La regulación de las clausulas suelo, multidivisa, swaps y otras.  
  • Obligaciones de información sobre el contenido de cláusulas financieras y expresión de aceptación manuscrita ante notario.
  • El establecimiento de un equilibrio de las clausulas para que puedan jugar proporcionalmente en favor  en contra de ambas partes.

Ejeución dineraria y ejecución hipotecaria

  • Se regula la posibilidad de que el juez al recibir cualquier demanda de ejecución de póliza o escritura, si considera que el título contiene cláusulas abusivas, otorgue 5 días de alegaciones y resuelva en consecuencia.
  • Se introduce como motivo de oposición en la propia ejecución de este tipo de documentos y también en la ejecución de hipotecas que el título contenga cláusulas abusivas
  • Si el juez que ejecuta entiende que una cláusula es abusiva puede ahora archivar la ejecución o continuarla, pero sin aplicar la cláusula (ej. Intereses moratorios). 
  • Para la ejecución hipotecaria se establece que sólo cuando el deudor incumpla por más de tres meses se podrá dar por vencida la deuda y reclamar la totalidad.
  • Las anteriores modificaciones se aplicarán a las futuras hipotecas y pólizas, pero también a los procesos en trámite. Es más, en aquellos procesos en los que haya pasado el periodo de oposición a la ejecución (o simplemente esté a medio transcurrir) se otorgará un plazo único y extraordinario de un mes, desde la entrada en vigor de la ley, para que se formule oposición, por existencia de cláusulas abusivas, suspendiéndose el procedimiento hasta que esta se resuelva por el juez de primera instancia encargado de tramitar la ejecución.

Modificación del Real Decreto-Ley, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación que se amplía, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.

Reforma de la subasta y la adjudicación de inmuebles

  • Se establecen mejoras procesales para agilizar el procedimiento y evitar adjudicaciones o ventas por valor sensiblemente inferior al valor por el que fueron tasadas. 
  • Deuda subsistente: El juez pueda condonar el total de la deuda que subsista tras una adjudicación, si el deudor paga el 65% del restante en el quinto año desde la adjudicación del bien 80% del décimo año.
  • Además, 50% de la plusvalía de la venta del inmueble en los 10 años siguientes a la adjudicación se aplicará al pago de la deuda.
  • La ejecución sólo podrá iniciarse a partir del tercer impago.
  • Procesos de subasta con mejoras procesales:
    1.  Se facilita el acceso de postores a las subastas. Disminuir aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de salida.
    2. Se amplía el plazo de 20 a 40 días para que el adjudicatario pueda conseguir la financiación.
    3. Se prohibirá que la tasación para la subasta sea inferior al 75% de la tasación inicial.
    4. En los casos de subasta sin postor se eleva el porcentaje de adjudicación en vivienda habitual del 60% al 70%.
  • Se establece una exención y de la devolución de ayudas en VPO adjudicadas en el marco del Código de Buenas prácticas

Ver en el B.O.E. la  “Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”