¿Qué es un contrato de arras?
Se trata de un contrato privado definido como aquel por medio del cual las partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa futura de un bien. De esta manera, el comprador entrega una cantidad dineraria al vendedor en concepto de señal, asegurándose así las partes el cumplimiento de la operación.
Así, por medio del contrato de arras, el comprador se reserva el derecho de compra sobre el bien, por medio de la entrega de una cantidad económica mientras que, el vendedor se compromete a su entrega en las condiciones pactadas.
Elementos esenciales del contrato de arras.
Al tratarse de un contrato vinculante para las partes por medio del cual se comprometen al cumplimiento de una serie de obligaciones, es necesario que esté redactado de forma precisa y detallada. Para ello, en el escrito del contrato deberá constar la siguiente información:
La identificación de las partes.
Ello supone incluir el nombre y apellidos del comprador y vendedor, así como sus respectivos documentos de identidad. En el caso de que una de las partes sea una persona jurídica, deberá incluirse la escritura de poderes que faculta a la persona firmante.
La identificación del bien sin importar que sea mueble o inmueble.
En este último caso deberá incluirse la dirección exacta donde se hallase dicho bien, además de contener detalladamente todos los espacios que lo conforman (parcelas, garajes o trasteros). A su vez, es recomendable adjuntar al contrato una nota simple del inmueble en cuestión. Ello permitirá a las partes comprobar su titularidad, su descripción, así como su sujeción cargas.
El importe de las arras y la forma en la que se procederá al pago.
Debemos partir de la base de que, la cantidad económica que entregue el comprador al vendedor en concepto de arras, deberá ser descontada del precio final que haya sido previamente pactado entre las partes. Pues bien, dicho esto, en la práctica, el porcentaje de entrega suele rondar entre el 5% y el 15% del precio final. No obstante, dado que este importe no se encuentra legalmente regulado, dependerá de la voluntad de las partes y de las condiciones a las que se hayan sometido. A su vez, es recomendable que el comprador deje constancia de que la entrega se ha efectuado satisfactoriamente.
El plazo en el que debe celebrarse la compraventa.
Esta especificación resulta esencial pues, supone determinar el momento en el que se celebrará el contrato de compraventa una vez firmado el de arras. Al igual que ocurre con el porcentaje que debe cubrir las arras, esta cuestión tampoco se encuentra legalmente regulada. Es por ello que, dicho plazo dependerá íntegramente de la voluntad de las partes, siendo habitual en la práctica la celebración del contrato de compraventa en un periodo de entre 20 y 60 días. De esta manera, dicho plazo podrá quedar reflejado a través de la fijación de una fecha concreta o por medio de la disposición de un plazo. En este último caso, deberá especificarse si se trata de días hábiles o naturales.
El importe de la compraventa.
Resulta esencial incluir este detalle para, no solo determinar la cantidad que deba entregarse en concepto de arras, sino también para evitar posteriores modificaciones, de tal forma que quede fijado el precio de compraventa pactado inicialmente.
Tipos de contratos de arras.
Otro aspecto esencial en un contrato de arras es detallar las consecuencias que se generarían ante un supuesto de incumplimiento de una de las partes. Para ello, existen dos tipos de arras que presentan efectos jurídicos distintos. En concreto, debemos diferenciar entre arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.
Arras confirmatorias
No permiten que las partes puedan resolver el contrato, facultando a la parte perjudicada a exigir el cumplimiento del contrato. Por ello, en caso de incumplimiento por una de las partes, la cumplidora deberá atenerse a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, en el que se reconoce la facultad del perjudicado de exigir entre el cumplimiento o la resolución del contrato. De elegir la segunda opción, se le exigirá al incumplidor el pago de una indemnización por razón de los daños y perjuicios generados.
En aquellos casos en los que en el contrato de arras no se disponga el tipo de arras de que se tratan, la jurisprudencia y la doctrina han determinado que, en defecto de dicha determinación expresa, se considerarán siempre confirmatorias.
Arras penales
Dentro de las arras confirmatorias existe una modalidad llamada arras penales. En este caso, la cantidad entregada en concepto de arras funcionan como medio de garantía de tal forma que, en caso de incumplimiento de una de las partes, la cumplidora será indemnizada por medio de las arras entregadas. En la práctica esto se traduce en que, si el vendedor incumpliera, deberá devolver al comprador el importe de las arras por duplicado; mientras que, si lo hace el comprador, perderá el importe entregado en favor del vendedor. No obstante, esta cuestión no está regulada en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que dependerá de lo que hayan pactado las partes.
Arras penitenciales
Son las únicas que se encuentran reguladas legalmente. En concreto, el artículo 1454 del Código Civil dispone que, a través de éstas cualquiera de las partes podrán rescindir del contrato de manera libre y sin mediar motivo alguno. En este sentido, y de conformidad con el contenido de este artículo, si es el comprador quien rescinde el contrato, este perderá el importe entregado en concepto de arras en favor del vendedor. De lo contrario, si es el vendedor quien rescinde, deberá devolver duplicadas las arras al comprador.
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