La rente immobilière est une activité qui a acquis une certaine pertinence au cours des dernières décennies.
Ce type de contrat consiste en la cession d’un bien immobilier à une compagnie d’assurance – typiquement – en échange du versement par cette dernière au créancier d’un revenu fixe, qui doit être versé jusqu’à la date du décès du cédant du bien.
Comme indiqué plus haut, il s’agit d’un contrat de plus en plus fréquent. Sa configuration implique la liquidation du bien en échange d’un revenu à vie.
En Espagne, selon une étude publiée par l’Asociación Empresarial del Seguro, en collaboration avec Analistas Financieros Internacionales (Afi), 95 % des ménages dirigés par des retraités qui sont propriétaires de leur logement ont payé celui-ci. En outre, 52,9 % d’entre eux possèdent un autre bien immobilier.
C’est pourquoi les rentes constituent un complément idéal aux pensions de retraite.
Cependant, il ne faut pas oublier qu’en principe, le bien transféré n’est pas rachetable et que le contrat se limite à la fourniture d’une rente tant que le créancier est en vie. Par conséquent, au moment du décès, ses héritiers n’obtiendront aucune partie de la valeur du bien.
Que se passe-t-il lorsque le crédirentier décède prématurément ?
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Dans ce contrat, l’aléa prédomine : les parties sont exposées au risque que la prestation ne soit pas très élevée. C’est pourquoi la Cour suprême a souligné l’importance pour les parties contractantes d’assumer leurs obligations dans une égalité raisonnable d’exposition au risque.
D’une part, la compagnie d’assurance assume le risque que le créancier vive au-delà de son espérance de vie, ce qui l’oblige à verser une rente supérieure à la valeur du bien initialement livré.
D’autre part, le crédirentier pourrait décéder peu de temps après la signature du contrat, en dessous de l’espérance de vie, en ayant amorti le bien en petite partie.
C’est pourquoi la Cour suprême elle-même a souligné que la prise en charge du risque ne peut être disproportionnée pour les parties : la valeur du bien, l’espérance de vie du crédirentier et le loyer que l’assureur doit délivrer doivent être mis en balance.
Cependant, la majorité de la doctrine rappelle que le décès du crédirentier ou le changement drastique et inattendu des circonstances ne sont pas des motifs d’application du principe rebus sic stantibus. S’il est admis que l’égalité des parties est un extrême qu’il ne faut pas remettre en cause, on ne peut pas non plus ignorer que c’est la volonté des parties qui les expose aux risques décrits ci-dessus.
Enfin, comme nous l’avons dit, la modalité de la rente « pure » empêche l’héritier de pouvoir réclamer à la compagnie d’assurance, même si le décès du créancier est survenu prématurément et de manière inattendue. Toutefois, cela n’empêche pas la nullité du contrat en raison des conditions inégales convenues (par exemple, si le créancier était en phase terminale au moment de la signature).
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