La renta vitalicia inmobiliaria es un negocio que ha adquirido cierta relevancia durante las últimas décadas.
Este tipo de contratos consisten en la transmisión de un bien inmueble a —típicamente— una aseguradora, a cambio de que esta pague al acreedor una renta fija, que deberá ser entregada hasta la fecha de fallecimiento del transmitente del inmueble.
Como señalábamos, es un contrato cada vez más frecuente. Su configuración supone la liquidación del inmueble entregado, a cambio de un sustento de por vida.
En España, según un estudio publicado por la Asociación Empresarial del Seguro, en colaboración con Analistas Financieros Internacionales (Afi), el 95% de los hogares encabezados por jubilados con vivienda en propiedad, la tienen pagada. Además, el 52,9 tiene otro inmueble en propiedad.
Por ello, la renta vitalicia constituye un complemento idóneo a la pensión de jubilación.
Ahora bien, no podemos olvidar que, en principio, el bien que se transmite no es rescatable; y que, el contrato se limita a la prestación de una renta en tanto que el acreedor viva. Por ello, en el momento del fallecimiento, sus herederos no obtendrán ninguna parte del valor del inmueble.
¿Qué ocurre cuando muere prematuramente el rentista?
En este contrato predomina la aleatoriedad: las partes se exponen a que el beneficio no sea muy alto. Por ello, el Tribunal Supremo ha acentuado la importancia de que los contratantes asuman sus obligaciones en una razonable igualdad de exposición al riesgo.
Por una parte, la compañía aseguradora asume el riesgo de que la persona acreedora viva por encima de su esperanza de vida, obligándose a entregar una renta, por encima del valor del inmueble que fue entregado inicialmente.
Por otro lado, el rentista podría fallecer al poco de firmar el contrato, por debajo de las expectativas de vida, habiéndose amortizado el inmueble en una pequeña parte.
Es por ello por lo que el mismo Tribunal Supremo ha señalado que la asunción del riesgo no puede ser desproporcionadamente alta para las partes: habrá de ponderarse el valor de la vivienda, la esperanza de vida del acreedor y la renta que la aseguradora deberá entregar.
Sin embargo, la mayoría de la doctrina apunta a que la muerte del rentista o el inesperado cambio drástico de circunstancias, no son motivos para la aplicación del principio rebus sic stantibus. Si bien, es aceptado que la igualdad de las partes es un extremo que no debe verse socavado, tampoco podemos ignorar que es la voluntad de las partes la exposición a los riesgos descritos anteriormente.
Finalmente, como decíamos, la modalidad de renta vitalicia “pura” impide que el heredero pueda reclamar a la compañía aseguradora, aunque se hubiera dado muerte del acreedor de manera inesperadamente temprana. Pero ello no impediría que, debido a la desigualdad de condiciones pactadas (p. ej. que el acreedor tuviera una enfermedad terminal en fecha de la firma), el contrato debiera ser declarado nulo.
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