Naturalesa jurídica del contracte:
La permuta de solar per obra futura, també coneguda com a permuta amb promotor, és una figura jurídica cada vegada més utilitzada en l’àmbit immobiliari, especialment en moments en què l’accés al crèdit és limitat o quan els propietaris de sòl volen obtenir una rendibilitat directa sense assumir els riscos i les complicacions de promoure una edificació pel seu compte.
En essència, es tracta d’un contracte en què el propietari d’un terreny cedeix la seva propietat a un promotor immobiliari, qui es compromet a canvi a lliurar-li una part del que es construeixi en aquell mateix solar: habitatges, locals, places d’aparcament, trasters o qualsevol altra unitat registral definida prèviament en l’acord. No hi ha un pagament en diners immediat, sinó un intercanvi de béns: el sòl present per l’edificació futura.
Aquest tipus de contracte, tot i que no està regulat de manera expressa al Codi Civil, és perfectament vàlid i ha estat avalat per la jurisprudència com una modalitat de permuta d’acord amb l’article 1538 del Codi Civil.
A Catalunya, la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè, conté una regulació específica d’aquest contracte, entès com aquell en què es cedeix la propietat d’una finca, el dret d’aprofitament urbanístic o qualsevol dret real que comporti la facultat d’edificar, a canvi de l’adjudicació d’una construcció futura o resultant d’una rehabilitació.
Elements clau per a la seguretat jurídica:
Per tal que aquesta operació sigui segura i beneficiosa per ambdues parts, és fonamental que el contracte estigui curosament redactat. Un dels elements clau és la descripció detallada de les unitats que es lliuraran en el futur: cal definir amb claredat les característiques, ubicació, qualitats, terminis de lliurament i mecanismes de compensació en cas d’incompliment. Com més alt sigui el grau d’individualització de les unitats futures, més seguretat tindrà el propietari cedent.
Des del punt de vista del promotor, el principal avantatge d’aquesta figura és l’accés al sòl sense necessitat de fer un gran desemborsament inicial, cosa que li permet dedicar els seus recursos financers a la construcció i comercialització. Per al propietari del solar, els avantatges també són significatius: pot transformar un actiu immobilitzat en un conjunt de béns immobles acabats, amb un valor potencialment superior, sense haver-se d’involucrar directament en la promoció ni en la gestió de llicències, obres i finançament.
Riscos associats:
Tanmateix, aquesta operació també comporta riscos, sobretot per al propietari del solar. La insolvència del promotor, els retards en l’obra, els incompliments urbanístics o els defectes constructius són alguns dels escenaris que poden posar en perill el compliment de l’acord. Per això, és recomanable incloure en el contracte clàusules de garantia, com condicions suspensives (per exemple, que el contracte no entri en vigor fins a l’obtenció de la llicència d’obres), avals bancaris, assegurances de caució, penalitzacions per retard, i fins i tot la possibilitat d’inscriure drets reals a favor del cedent sobre les futures edificacions.
La fiscalitat de la permuta amb promotor també és un aspecte que cal valorar detingudament. Si el propietari del sòl és un particular, la transmissió tributarà per l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i per la plusvàlua municipal. Si, en canvi, el cedent és un empresari o professional, l’operació pot estar subjecta a l’IVA. A més, en l’àmbit de l’IRPF, el cedent tributarà per la guany patrimonial obtinguda, calculada com la diferència entre el valor dels béns que rep i el valor d’adquisició del solar.
Un bon assessorament en la redacció del contracte és essencial per garantir-ne el correcte compliment i preveure possibles incompliments, facilitant així la seva exigibilitat.
A Navas & Cusí Advocats comptem amb una àmplia experiència en la redacció, negociació i execució de contractes de permuta amb promotors; a més, estem especialitzats en la defensa tècnica dels incompliments o compliments defectuosos o parcials dels contractes de permuta de solar per obra futura. Assessorem tant propietaris de sòl com empreses promotores, oferint solucions jurídiques adaptades a cada cas concret, amb l’objectiu de garantir la seguretat jurídica de l’operació i la protecció dels interessos dels nostres clients. Si està pensant a cedir el seu solar a canvi d’obra futura o és una promotora interessada en aquest tipus d’acords, no dubti a posar-se en contacte amb el nostre despatx. L’acompanyarem durant tot el procés, des de l’anàlisi preliminar fins al lliurament final dels immobles, i ho farem sempre amb el suport d’un advocat immobiliari que coneix en profunditat els reptes i les oportunitats del sector.
