Clàusula venciment anticipat

Què és la clàusula de venciment anticipat?

La clàusula de venciment anticipada és una clàusula que apareix en el 99% dels préstecs hipotecaris i dóna la facultat a les entitats financeres creditores perquè, en cas que es produeixi un impagament de quota o d’interessos de l’préstec per part de l’deutor hipotecari , el banc pot “declarar vençut el préstec”, el que significa que en lloc de demanar-li a l’deutor el nombre de quotes que estan impagades, l’entitat pot resoldre el contracte i reclamar la totalitat degut, i amb això, instarà una execució hipotecària judicial .

La clàusula de venciment anticipat és abusiva

Segons el declarat tant pel Tribunal Suprem espanyol com també pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea, la clàusula de venciment anticipat és una clàusula abusiva, i pot ser una causa d’oposició a la demanda d’execució hipotecària. Molts han estat i als jutges i tribunals espanyols que han decretat la nul·litat d’aquesta clàusula en els procediments d’execució i també en els procediments ordinaris.

El caràcter abusiu d’aquesta clàusula ha estat declarat recentment pel Tribunal Europeu, a causa això a una qüestió prejudicial que va ser elevada pel Tribunal Suprem, perquè el primer ajudés, de conformitat i amb aplicació de la Directiva 93/13, a determinar quan pot ser considerat el venciment anticipat, una clàusula abusiva.

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha emès ja diverses sentències en què posa de manifest que la clàusula de venciment anticipada és una clàusula molt controvertida en el sentit que s’ha d’avaluar pel jutge nacional, en cada cas en concret, i depenent de la quantia de l’préstec. De fet, l’art. 693 de la LEC ha estat en diverses ocasions reformat, sent l’última d’elles gràcies a la Llei 5/2019, de 15 de març, de crèdit immobiliari, que transposa la Directiva 2014/17. Aquesta nova Llei porta moltes novetats en matèria de llei hipotecària, com ara és també la prohibició de l’ús de la clàusula sòl.

Fins ara, la majoria de jutjats i audiències provincials a Espanya han decidit suspendre la decisió del “caràcter abusiu” “de la clàusula de venciment anticipat fins que la Sentència TJUE emetés una interpretació definitiva. Després, això sí, correspondrà a l’Tribunal nacional l’apreciació de tal abusivitat tenint en compte els fets en cada cas concret.

Quan s’aplica la clàusula de venciment anticipat?

Fins ara, el criteri que havia adoptat el dret nacional, a instàncies de la interpretació europea, és esperar a l’almenys tres quotes impagades per poder declarar el venciment anticipat, valorant sempre les circumstàncies subjectives de contracte de préstec (quantia, anys, interès de demora , bona fe dels deutors hipotecaris etc). I en cas que així no sigui, es podria sol·licitar la declaració de nul·litat de la clàusula de venciment anticipat.

Com s’aplica la clàusula de venciment anticipat?

L’aplicació de la clàusula de venciment anticipat s’aplica per part de l’entitat financera quan hi ha un impagament de quotes i interessos de l’contracte de préstec hipotecari, per part de l’deutor. Fins ara, les entitats, com hem dit, podien instar el venciment fins i tot amb l’impagament d’una quota. Ara, amb la nova Llei de crèdit immobiliari, que es aplicar a partir d’el 16 de juny de 2019 (però també amb efectes retroactius per als préstecs ja signats però que no s’hagi activat la clàusula de venciment anticipat).

Quins efectes té la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat?

En un procediment d’execució hipotecària, la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat pot suposar el sobreseïment de l’procés, sempre que es donin els requisits mínims establerts en la Llei d’enjudiciament civil.

A més, s’haurà d’analitzar i valorar, en cada cas concret, que l’exercici d’aquest venciment anticipat per part de l’banc s’ha exercitat de manera correcta, és a dir si ha estat justificat en funció dels criteris ja establerts pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea.

Canvis jurisprudencials

El venciment anticipat ha estat una de les clàusules abusives que més transcendència jurisprudencial ha tingut. Diversos han estat els criteris que al llarg dels últims anys s’han adoptat.

Abans de la Llei 1/2013, de 14 de maig

Amb anterioritat a la reforma que va portar aparellada la llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, l’entitat financera podia declara vençut el préstec amb l’impagament d’una sola quota (ja fos d’interessos o de capital).

A partir de l’entrada en vigor de la Llei 1/2013

Arran de la Sentència de l’TJUE de 14 de març de 2013, es reformar l’art. 693 de la llei processal civil i s’acorda que l’entitat haurà d’esperar fins que hi hagi l’impagament de 3 quotes, a el menys, per poder instar la clàusula de venciment anticipat.

La Directiva 2014/17 i la Llei 5/2019 de Crèdit immobiliari, de 15 de març de 2019

Arran de la crisi financera i bancària ocorreguda en els anys 2006-2008 que ha abocat a milers de deutors hipotecaris a perdre el seu habitatge a través d’execucions hipotecàries per no poder fer front a les quotes del seu contracte de préstec, el Parlament Europeu i el Consell van dictar la Directiva 2014/17, que va ser transposada -tard-a nivell espanyol a través de la Llei 5/2019, de 15 de març de regulació de l’crèdit immobiliari. Aquesta nova llei regula que, per activar-la clàusula de venciment anticipat, l’entitat haurà d’esperar que hi hagi un impagament relatiu a mínim 12 quotes hipotecàries (o el 3% de l’capital concedit) si l’impagament es produeix dins de la primera meitat de durada de l’ préstec; i 15 quotes (o un 7% de l’capital) si l’impagament es produeix en la segona meitat.

Repercussió i jurisprudència de Tribunal de Justícia de la Unió Europea

El dret nacional s’ha d’interpretar a la llum de el dret de la Unió Europea. És per això que les majors reformes normatives s’han produït, en matèria hipotecària, arran de sentències emeses pel Tribunal de Justícia a Luxemburg. La sentència en el cas de Mohamed Aziz va ser el punt de partida, però a partir d’aquí, són moltes les sentències emeses que han llançat llum a la interpretació de clàusules abusives com el venciment anticipat, interès de demora, clàusula sòl, o hipoteques multidivisa .