Hipoteca inversa

Què és la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa és una modalitat de préstec hipotecari que se signa amb una entitat financera, l’autorització de la qual dependrà que es donin uns requisits concrets.

La majoria d’ocasions podem definir la hipoteca inversa com una hipoteca en què el deutor no té un termini per amortitzar un capital, sinó que aquest sol ser una vegada mort el titular o en una data determinada en què s’espera que l’o els signants hagin mort. Per tant, es dóna un capital al deutor (prima única o mitjançant mensualitats) i aquest no l’ha de tornar en vida.

Per dur a terme una operació d’hipoteca inversa primer ens hem de centrar en un grup de persones o consumidors d’una determinada edat – més de 65 anys- o amb discapacitat (igual o superior a 33% o dependència) i consisteix que es formalitza un préstec que està garantit mitjançant l’habitatge habitual, i l’entitat financera paga o abona una quantitat en una única ocasió, o mensual (periòdica) o mixta al consumidor hipotecat a canvi que aquest últim hipotequi el seu habitatge com a garantia.

Aquests preceptes es troben regulats a la Llei 41/2007, de 7 de desembre, per la qual es modifica la Llei2/1981 de 25 de març, de Regulació del mercat Hipotecari i altres normes del sistema hipotecari i financer.

Requisits per contractar una hipoteca inversa

Com s’ha avançat, els requisits indispensables per subscriure una hipoteca inversa són, en primer lloc, que el consumidor sigui més gran de 65 anys, amb una discapacitat major o igual al 33% o que tingui dependència; en segon lloc, ser titular d’un habitatge (que haurà de ser l’habitual), i que aquest estigui lliure de càrregues; i finalment, que el deute sigui exigible pel banc de forma exclusiva, i que la garantia només es pot executar quan el prestatari mori.

Diferències entre hipoteca inversa i préstec tradicional

La principal diferència rau que el deutor o prestatari no serà qui retorni el capital; això no és obligatori, però si el que és habitual i la causa de la contractació d’una hipoteca inversa i no una hipoteca normal.

D’altra banda, la hipoteca inversa pot suposar un benefici per a aquelles persones que busquen obtenir rendibilitat del seu propi habitatge on resideixen fins a la seva mort. Moment en què, és exigible el deute, no abans. No obstant això, té un clausulat que dificulta molt que sigui avantatjosa aquesta hipoteca.

Alhora, la hipoteca té la possibilitat d’amortitzar-se anticipadament en qualsevol moment.

I fiscalment, aquesta operació suposa un atractiu per al sol·licitant, ja que la pensió que aquest rep, no s’imputarà a la base imposable de l’impost de la renda de les persones físiques, ni suposarà una deducció en aquestes, és a dir, les quantitats percebudes pel contractant d’una hipoteca inversa, estaran exemptes de tributació.

Així, doncs, ia efectes merament pràctics, es podria dir que les hipoteques inverses són una modalitat hipotecària ideada per aquells subjectes/ens legalment habilitats per comercialitzar-les, mitjançant la qual s’ofereix al client una nova via per aconseguir liquiditat, hipotecant un habitatge però sense deixar alhora ser propietaris de la mateixa.

El negoci per al banc o entitat resideix al capital que va ingressant mensualment, augmentant paulatinament el deute hipotecari que es contreu, derivats dels interessos pactats.

La problemàtica de la hipoteca inversa

Una de les peculiaritats i trets característics d’aquest tipus d’operació financera és que el banc o l’entitat creditora no podrà reclamar el compliment del deute fins a la mort del deutor hipotecari, sent els seus hereus o, fins i tot si així estigués estipulat al contracte, els beneficiaris d’aquest els qui estaran facultats per poder cancel·lar el préstec, en el termini estipulat en el mateix contracte, amb el pagament previ al creditor hipotecari de la totalitat dels dèbits vençuts, amb els seus interessos.

Pel que fa a aquests interessos, aquests suposen un problema per al sol·licitant, i això és perquè els mateixos es tracten d’interessos compostos. Aquesta modalitat d‟interessos consisteix en el sumatori de nous interessos al capital inicial, és a dir, es tracta d‟un efecte multiplicador d‟interessos que generaran més interessos. No obstant això, a diferència de les hipoteques que estem acostumats a tractar, els interessos del crèdit no es pagaran al llarg de la vigència del préstec, sinó que aquests se sumaran al capital inicial generant així un deute creixent el qual hauran d’assumir els hereus de la vivenda que està gravada amb una hipoteca inversa.

Gran part de la problemàtica d’aquests préstecs és que es paguen uns interessos abusius completament exacerbats a causa de l’efecte de posar un interès inicial alt i computar-los com a interessos compostos (interessos de deute més interessos), cosa que fa inassumible la devolució i assoleix la usura respecte a la diferència entre capital prestat i el degut.

Per tot això, els hereus, quan mor el titular de la hipoteca, han de decidir si accepten o no l’herència amb totes les càrregues, si fan front al deute pendent i s’adjudiquen l’immoble, o si venen l’immoble i cancel·len el deute amb el banc.

Riscos derivats d’aquest tipus d’operativa

Del risc de longevitat

El perill de subscriure una hipoteca inversa subjecta a terminis rau, ni més ni menys per al prestatari, en el fet que aquest no mori abans del termini esmentat. Per evitar aquest tipus de situació, des de l’Entitat de torn no dubten a oferir una assegurança de rendes vitalícies diferides combinable amb la hipoteca, els efectes de la qual comencen a desplegar-se/produir-se a partir de l’edat estipulada a la pòlissa d’assegurança.

A més, el que és destacable d’aquesta assegurança que és, per norma general, es tracta d’una assegurança extremadament cara i la prima se sol cobrar en un pagament únic a la signatura de la hipoteca inversa.

Ja és abundant la jurisprudència que decreta aquesta assegurança com a abusiva per als consumidors, sobre la base que aquesta és introduïda de forma unilateral per part del banc, i suposa per al sol·licitant una despesa addicional. En contra de l’enriquiment que rep el banc per aquesta operació. Així, entre altres sentències, l’Audiència Provincial de Pontevedra de data 5 de febrer de 2021 (número 91/2021) declara que aquesta assegurança és una clàusula abusiva, ja que aquesta no supera els controls d’incorporació o transparència, i que és un servei contractual no sol·licitat pel consumidor.

Pel que com es pot observar, la imposició d’aquesta clàusula abusiva és reclamable davant dels tribunals que fa poc fallen a favor dels consumidors.

Del risc inherent a qualsevol operació financera com és el d’informació

No en va i sense perjudici del que ja s’ha indicat, hi ha situacions en què els hereus del causant o del prestatari encara viu, o fins i tot aquest mateix, poden no estar d’acord amb l’Entitat i el producte que fet i fet li han comercialitzat .

En aquest supòsit estaríem davant d’un possible cas de mala praxi bancària derivat de l’incompliment normatiu del deure d’informar d’una manera clara, senzilla i transparent el consumidor sobre les implicacions que aquest tipus de producte comporta i s’hauria d’avaluar com cal fer-ho.

Per això no s’ha de descartar ni ha de ser vista (per part de l’afectat) amb recel plantejar una eventual acció judicial, atès que cada cop més hi ha resolucions que penalitzen la comercialització d’aquests productes.

De fet, hi ha jurisprudència que declara que, ens trobem davant d’instruments financers complexos els quals es comercialitzen ometent una informació veraç i suficient per a la completa comprensió del sol·licitant. Per tant, provocant l’emissió d’un consentiment viciat mentre no ha rebut prou informació per oferir un consentiment lliure. Entre altres sentències que donen suport a aquest precepte, ens trobem la recent sentència del Jutjat de Primera Instància número 21 de Saragossa de data 3 de febrer de 2021.