Naturaleza jurídica del contrato:
La permuta de solar por obra futura, también conocida como permuta con promotor, es una figura jurídica cada vez más utilizada en el ámbito inmobiliario, especialmente en momentos en los que el acceso al crédito es limitado o cuando los propietarios de suelo desean obtener una rentabilidad directa sin asumir los riesgos y complicaciones de promover una edificación por cuenta propia.
En esencia, se trata de un contrato en el que el propietario de un terreno cede su propiedad a un promotor inmobiliario, quien se compromete a cambio a entregarle una parte de lo que se construya en ese mismo solar: viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros, o cualquier otra unidad registral definida previamente en el acuerdo. No hay un pago en dinero inmediato, sino un intercambio de bienes: el suelo presente por la edificación futura.
Este tipo de contrato, aunque no está regulado de forma expresa en el Código Civil, es perfectamente válido y ha sido avalado por la jurisprudencia como una modalidad de permuta conforme al artículo 1538 del Código Civil.
En Cataluña, la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, contiene una regulación de dicho contrato, entendido como el contrato en el que se cede la propiedad de una finca, el derecho de aprovechamiento urbanístico o cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar, a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación.
Elementos clave para la seguridad jurídica:
Para que esta operación resulte segura y beneficiosa para ambas partes, es fundamental que el contrato esté cuidadosamente redactado. Uno de los elementos clave es la descripción detallada de las unidades a entregar en el futuro: deben definirse con claridad las características, ubicación, calidades, plazos de entrega y mecanismos de compensación en caso de incumplimiento. Cuanto mayor sea el grado de individualización de las futuras unidades, más seguridad tendrá el propietario cedente.
Desde el punto de vista del promotor, la principal ventaja de esta figura es el acceso al suelo sin necesidad de realizar un desembolso inicial elevado, lo que le permite dedicar sus recursos financieros a la construcción y comercialización. Para el propietario del solar, las ventajas son también significativas: puede transformar un activo inmóvil en un conjunto de bienes inmuebles terminados, con un valor potencialmente mayor, sin tener que involucrarse directamente en la promoción ni en la gestión de licencias, obras y financiación.
Riesgos asociados:
Sin embargo, esta operación también conlleva riesgos, sobre todo para el propietario del solar. La insolvencia del promotor, retrasos en la obra, incumplimientos urbanísticos o defectos constructivos son algunos de los escenarios que pueden poner en peligro el cumplimiento del acuerdo. Por ello, es recomendable incluir en el contrato cláusulas de garantía, como condiciones suspensivas (por ejemplo, que el contrato no entre en vigor hasta la obtención de la licencia de obras), avales bancarios, seguros de caución, penalizaciones por retraso, e incluso la posibilidad de inscribir derechos reales a favor del cedente sobre las futuras edificaciones.
La fiscalidad de la permuta con promotor también es un aspecto que debe valorarse cuidadosamente. Si el propietario del suelo es un particular, la transmisión tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y por la plusvalía municipal. Si, por el contrario, el cedente es un empresario o profesional, la operación puede estar sujeta a IVA. Además, en el ámbito del IRPF, el cedente tributará por la ganancia patrimonial obtenida, calculada como la diferencia entre el valor de los bienes que recibe y el valor de adquisición del solar.
Un buen asesoramiento en la redacción del contrato es esencial para garantizar su correcto cumplimiento y para prever posibles incumplimientos, facilitando así su exigibilidad.
En Navas & Cusí Abogados contamos con una amplia experiencia en la redacción, negociación y ejecución de contratos de permuta con promotores; además, estamos especializados en la defensa técnica de los incumplimientos o cumplimientos defectuosos o parciales de los contratos de permuta de solar por obra futura. Asesoramos tanto a propietarios de suelo como a empresas promotoras, ofreciendo soluciones jurídicas adaptadas a cada caso concreto, con el objetivo de garantizar la seguridad jurídica de la operación y la protección de los intereses de nuestros clientes. Si está pensando en ceder su solar a cambio de obra futura o es una promotora interesada en este tipo de acuerdos, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho. Le acompañaremos en todo el proceso, desde el análisis preliminar hasta la entrega final de los inmuebles, y lo haremos siempre con el respaldo de un abogado inmobiliario que conoce en profundidad los retos y oportunidades del sector.
