En què consisteix el contracte de compravenda d’immobles
El contracte de compravenda d’immobles és aquell contracte pel qual una de les parts s’obliga a donar un bé immoble a canvi d’un preu. És a dir, un acte jurídic bilateral i de naturalesa consensual, que com a tal precisa necessàriament de la concurrència de voluntats de dues parts perquè pugui produir-se la transmissió de l’immoble.
Aquest contracte de compravenda deu necessàriament formalitzar-se en escriptura pública (art. 1280 del Codi Civil) i identificar el bé en qüestió, és a dir, el número de finca i el Registre en el qual està inscrit, si bé no està de més indicar altres dades que puguin facilitar la seva identificació, com ara la referència cadastral de la finca o la descripció que consta en el Registre. Així mateix, si l’habitatge inclou garatge o traster, també ha de fer-se constar.
No obstant això, la mera formalització del contracte de compravenda no produeix de manera automàtica la transmissió del domini o propietat del bé, sinó que per a això ha de produir-se el lliurament (traditio) d’aquest.
Quan es produeix el lliurament del bé immoble?
El Codi Civil preveu en el seu article 1462 del Codi Civil dues classes de lliurament o traditio: la real, que es produeix quan la cosa venuda es posi a poder i possessió del comprador (i a aquest efecte, pot entendre’s com a tal el lliurament de claus de l’immoble), i la instrumental, per la qual l’atorgament de l’escriptura pública equivaldrà al lliurament de la cosa objecte del contracte, tret que de la pròpia escriptura es deduís el contrari.
D’altra banda, amb relativa freqüència les parts solen formalitzar la compravenda en un document privat, amb la voluntat d’elevar-lo a públic en un moment posterior. En aquest sentit, l’art. 1279 del Codi Civil preveu que, si la llei exigís l’atorgament d’escriptura pública o una altra forma especial per a fer efectives les obligacions pròpies del contracte, les parts podran compel·lir-se recíprocament a omplir la forma des que hagués intervingut el consentiment i altres requisits per a la seva validesa. Per tant, el contracte pot entendre’s perfeccionat des de la formalització del contracte privat, si bé l’escriptura davant notari serà necessària per a dotar al negoci jurídic de la forma que l’ordenament jurídic precisi i inscriure el canvi de titularitat en el Registre de la Propietat.
Aquesta inscripció té efectes declaratius, com ocorre amb la generalitat de les inscripcions que es produeixen en el Registre de la Propietat (si bé sobre aquest tema existeixen excepcions importants, com la constitució del dret real d’hipoteca, que és constitutiva), i permet a l’adquirent de la finca que la seva condició de nou propietari consti inscrita, la qual cosa sens dubte li atorgarà la màxima seguretat jurídica en la seva condició de propietari.
La identificació de les parts, del bé objecte del contracte i del preu de la transmissió
Com a resulta habitual en qualsevol contracte que es formalitzi davant notari, en primer lloc, s’identifiquen les persones físiques que compareixen davant el fedatari per a formalitzar la compravenda. Aquestes persones poden intervenir per si mateixes (en nom i dret propi), o en nom i representació d’altres persones, com pot ser un apoderat o un administrador d’una societat.
En el cas dels matrimonis subjectes al règim de societat a guanys, pot qualsevol dels cònjuges signar en nom del matrimoni, si es deixa ben clar que signa precisament en representació del matrimoni. No obstant això, per a evitar disputes l’aconsellable és sempre que acudeixin a la signatura davant notari tots dos cònjuges.
Així mateix, s’identifica el bé en qüestió, indicant el número de finca registral, la seva referència cadastral, la seva situació arrendatícia (si hi ha arrendataris o ocupants), la seva descripció (que coincidirà amb la descripció que consti en el Registre), i se sol fa constar si està al corrent de pagament o no de les mensualitats de l’Impost sobre Béns immobles. Així mateix, poden fer-se constar altres extrems complementaris com ara si la finca es troba dins d’àrea de tanteig o retracte urbanístic.
Per a dotar a l’operació de transmissió de la necessària seguretat jurídica, sol acompanyar-se així mateix una certificació registral o nota simple de la finca, i a aquest efecte, el Notari designat per les parts per a formalitzar la compravenda pot comprovar per si mateix la titularitat i l’estat de les càrregues de la finca objecte d’aquesta escriptura immediatament abans de l’atorgament del contracte. No obstant això, l’ideal és que la part compradora procedeixi per si mateixa a comprovar els extrems oportuns davant el Registre de la Propietat.
Així mateix, resulta indispensable que es faci constar el preu de la compravenda i la forma en què s’ha pagat, no estant de més unir a l’escriptura els justificants de lliurament del preu de la compravenda. En aquest sentit, si s’ha produït la prèvia formalització d’unes arres, ha de fer-se constar en el contracte de compravenda i identificar-se la part del preu de la transacció anticipadament abonada com a pagament d’aquelles.
Una vegada formalitzada l’escriptura davant notari, per dita fedatària es comunica al Registre de la Propietat l’atorgament de l’escriptura i s’inscriu el seient de presentació, i una vegada verificats els tràmits oportuns pel Registrador de la Propietat, es materialitzarà ls inscripció de la nova titularitat de la finca.
Rescissió del contracte
En un altre ordre de coses, els incompliments greus o l’esdeveniment de circumstàncies com ara l’existència d’irregularitats urbanístiques greus o de vicis ocults, o el lliurament d’una cosa diferent a l’habitatge, o el fet de no lliurar-se el preu en termini, poden donar lloc a l’anul·lació, la resolució o la rescissió del contracte, en funció de cada cas.
El preu i la forma de pagament en els contractes de compravenda
Per a fer efectiu el pagament del preu d’un contracte de compravenda el normal és aportar el dia de la signatura un justificant de transferència efectuada al compte de la venedora, o fins i tot, per a major seguretat jurídica de la compradora, procedir per part de la compradora a l’emissió d’un xec expedit a nom de la part venedora. És aconsellable unir els justificants de pagament juntament amb l’escriptura de compravenda, a més d’unir-se altres documents com ara la certificació cadastral i descriptiva de la finca, la certificació registral o nota simple d’aquesta, el certificat d’eficiència energètica, la cèdula d’habitabilitat, la certificació de deutes pendents en concepte de Comunitat o el certificat de deutes pendents en concepte d’IBI.
Arres o senyal
En moltes ocasions, les parts celebren un contracte o compromís d’arres per a assegurar la posterior celebració d’un contracte de compravenda. No obstant això, resulta diversa la tipologia d’arres:
Així, en primer lloc, ens trobem amb les arres penitencials, regulades en el Codi Civil en el seu article 1454 del Codi Civil, i que són segurament les més habituals en el tràfic jurídic. Així, per mitjà d’aquest acte la part compradora lliurament una part del preu de compravenda, però si tal compravenda no es formalitza per causa imputable a aquesta part, perd el senyal lliurat en concepte d’arres. En canvi, si la compravenda no es formalitza per causa imputable a la part venedora, la mateixa ha de procedir a la restitució duplicada de l’import prèviament rebut en concepte d’arres. En aquest sentit, existeix normativa autonòmica que regula aquest aspecte. Per exemple, des d’aquest any 2018 ha entrat en vigor el llibre sisè del Codi Civil Català, en virtut del qual es regula la figura de la compravenda, entre altres. En ella s’estableix que si, per exemple, a una persona no li autoritzen un préstec hipotecari, llavors el lliurament d’arres pot ser retornada.
No obstant això, el que caracteritza al compromís o contracte d’arres penitencials és que cap de les parts pot exigir de l’altra la formalització del contracte de compravenda, sinó que es tracta d’un mitjà per a assegurar en major o menor mesura la futura formalització del contracte de compravenda (i aquest assegurament serà major o menor en funció de l’import de les arres). I, al mateix temps, es tracta d’un mitjà legítim per a qualsevol de les parts per a desistir de la compravenda. Des d’aquesta perspectiva, no cal referir-se a aquest acte com a cap precontracte, perquè les parts no s’obliguen a contractar posteriorment.
Per això, en el tràfic jurídic poden donar-se altres dos tipus de contracte d’arres, a saber, les arres penals, que funcionen de la mateixa forma que les penitencials, però amb la particularitat que les parts poden compel·lir-se a la formalització de la compravenda, i les arres confirmatòries, mitjançant les quals la compravenda es realitzarà obligatòriament, previ lliurament d’un senyal.
En qualsevol cas, l’ideal és que en signar el contracte d’arres s’expressi quin tipus d’arres s’està formalitzant, el preu total de la compravenda, el termini per a formalitzar la mateixa, la part que correspon al senyal i les conseqüències aparellades a la no formalització de la compravenda, deixant-se ben clar en tot cas si es tracta d’unes arres penitencials (i que permeten desistir lliurement de la compravenda, fins i tot amb les conseqüències econòmiques que això pugui comportar), o si per contra les parts poden compel·lir-se a la formalització de la compravenda.
Estat de les càrregues i despeses en la compravenda
En formalitzar la compravenda la part compradora ha de comprovar l’estat de les càrregues de la finca, per a així formalitzar el negoci amb la màxima seguretat jurídica. Cal tenir en compte, sobre aquest tema, que el comprador adquireix la titularitat de la finca i per això, assumeix les càrregues (hipoteques, anotacions d’embargament, etc) que pugui existir en el Registre de la Propietat.
El més habitual, per això, és que amb anterioritat a la compravenda es procedeixi a la cancel·lació registral de les càrregues que procedeixin o, si escau, fer-se constar per les parts que es troben caducades o cancel·lades econòmicament. A aquest efecte, les parts poden fins i tot fer constar que se sol·liciti al Registrador la cancel·lació d’ofici de conformitat amb el que es preveu en el Reglament Hipotecari.
Quant a les despeses, en general, l’IBI de l’exercici en el qual es formalitza la compravenda és a càrrec de la venedora, de la mateixa manera que les obres de la Comunitat que puguin haver-se acordat per la Junta de veïns amb anterioritat a la compravenda, o les despeses de cancel·lació de càrregues caducades. No obstant això, no està de més fer constar aquests extrems en l’escriptura de compravenda.
També és a càrrec de la venedora, si arribés a reportar-se, l’Impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, és a dir, la coneguda com a plusvàlua municipal.
En canvi, a càrrec de la compradora solen córrer les despeses que es reportin per la pròpia transmissió, això és, despeses d’escriptura, inscripció en el Registre de la Propietat i pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials en la seva modalitat de Transmissions Oneroses, el gravamen de les quals fixen les Comunitats Autònomes.
Model del contracte de compravenda d’immoble
Si necessites un model del contracte simple de compravenda d’immoble el pots descarregar aquí, està en pdf preparat per a imprimir i emplenar.
> Descàrrega aquí el model de contracte de compravenda d’immoble en pdf <
Des de Navas & Cusí i com a advocats experts en Dret immobiliari, podem solucionar-li qualsevol qüestió que se li presenti en relació amb els contractes de compravenda. Pots posar-te en contacte amb nosaltres emplenant el nostre formulari de contacte o telefonant al 915 76 11 50 o bé al 93 487 97 11
