En qué consiste el contrato de compraventa de inmuebles
El contrato de compraventa de inmuebles es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a dar un bien inmueble a cambio de un precio. Es decir, un acto jurídico bilateral y de naturaleza consensual, que en cuanto tal precisa necesariamente de la concurrencia de voluntades de dos partes para que pueda producirse la transmisión del inmueble.
Dicho contrato de compraventa debe necesariamente formalizarse en escritura pública (art. 1280 del Código Civil) e identificar el bien en cuestión, es decir, el número de finca y el Registro en el que está inscrito, si bien no está de más indicar otros datos que puedan facilitar su identificación, tales como la referencia catastral de la finca o la descripción que consta en el Registro. Asimismo, si la vivienda incluye garaje o trastero, también debe hacerse constar.
Sin embargo, la mera formalización del contrato de compraventa no produce de forma automática la transmisión del dominio o propiedad del bien, sino que para ello debe producirse la entrega (traditio) del mismo.
¿Cuándo se produce la entrega del bien inmueble?
El Código Civil prevé en su artículo 1462 del Código Civil dos clases de entrega o traditio: la real, que se produce cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador (y a tal efecto, puede entenderse como tal la entrega de llaves del inmueble), y la instrumental, por la que el otorgamiento de la escritura pública equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, salvo que de la propia escritura se dedujera lo contrario.
Por otro lado, con relativa frecuencia las partes suelen formalizar la compraventa en un documento privado, con la voluntad de elevarlo a público en un momento posterior. En este sentido, el art. 1279 del Código Civil prevé que, si la ley exigiera el otorgamiento de escritura pública u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato, las partes podrán compelerse recíprocamente a llenar la forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos para su validez. Por lo tanto, el contrato puede entenderse perfeccionado desde la formalización del contrato privado, si bien la escritura ante Notario será necesaria para dotar al negocio jurídico de la forma que el ordenamiento jurídico precise e inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Dicha inscripción tiene efectos declarativos, como ocurre con la generalidad de las inscripciones que se producen en el Registro de la Propiedad (si bien al respecto existen excepciones importantes, como la constitución del derecho real de hipoteca, que es constitutiva), y permite al adquirente de la finca que su condición de nuevo propietario conste inscrita, lo que sin duda le otorgará la máxima seguridad jurídica en su condición de propietario.
La identificación de las partes, del bien objeto del contrato y del precio de la transmisión
Como resulta habitual en cualquier contrato que se formalice ante Notario, en primer lugar, se identifican las personas físicas que comparecen ante el fedatario para formalizar la compraventa. Estas personas pueden intervenir por sí mismas (en nombre y derecho propio), o en nombre y representación de otras personas, como puede ser un apoderado o un administrador de una sociedad.
En el caso de los matrimonios sujetos al régimen de sociedad de gananciales, puede cualquiera de los cónyuges firmar en nombre del matrimonio, si se deja bien claro que firma precisamente en representación del matrimonio. No obstante, para evitar disputas lo aconsejable es siempre que acudan a la firma ante Notario ambos cónyuges.
Asimismo, se identifica el bien en cuestión, indicando el número de finca registral, su referencia catastral, su situación arrendaticia (si hay arrendatarios u ocupantes), su descripción (que coincidirá con la descripción que conste en el Registro), y se suele hace constar si está al corriente de pago o no de las mensualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Asimismo, pueden hacerse constar otros extremos complementarios tales como si la finca se halla dentro de área de tanteo o retracto urbanístico.
Para dotar a la operación de transmisión de la necesaria seguridad jurídica, suele acompañarse asimismo una certificación registral o nota simple de la finca, y a tal efecto, el Notario designado por las partes para formalizar la compraventa puede comprobar por sí mismo la titularidad y el estado de las cargas de la finca objeto de esta escritura inmediatamente antes del otorgamiento del contrato. No obstante, lo ideal es que la parte compradora proceda por sí misma a comprobar los extremos oportunos ante el Registro de la Propiedad.
Asimismo, resulta indispensable que se haga constar el precio de la compraventa y la forma en que se ha pagado, no estando de más unir a la escritura los justificantes de entrega del precio de la compraventa. En este sentido, si se ha producido la previa formalización de unas arras, debe hacerse constar en el contrato de compraventa e identificarse la parte del precio de la transacción anticipadamente abonada como pago de aquéllas.
Una vez formalizada la escritura ante Notario, por dicho fedatario se comunica al Registro de la Propiedad el otorgamiento de la escritura y se inscribe el asiento de presentación, y una vez verificados los trámites oportunos por el Registrador de la Propiedad, se materializará ls inscripción de la nueva titularidad de la finca.
Rescisión del contrato
En otro orden de cosas, los incumplimientos graves o el acaecimiento de circunstancias tales como la existencia de irregularidades urbanísticas graves o de vicios ocultos, o la entrega de una cosa diferente a la vivienda, o el hecho de no entregarse el precio en plazo, pueden dar lugar a la anulación, la resolución o la rescisión del contrato, en función de cada caso.
El precio y la forma de pago en los contratos de compraventa
Para hacer efectivo el pago del precio de un contrato de compraventa lo normal es aportar el día de la firma un justificante de transferencia efectuada a la cuenta de la vendedora, o incluso, para mayor seguridad jurídica de la compradora, proceder por parte de la compradora a la emisión de un cheque expedido a nombre de la parte vendedora. Es aconsejable unir los justificantes de pago junto con la escritura de compraventa, además de unirse otros documentos tales como la certificación catastral y descriptiva de la finca, la certificación registral o nota simple de la misma, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, la certificación de deudas pendientes en concepto de Comunidad o el certificado de deudas pendientes en concepto de IBI.
Arras o señal
En muchas ocasiones, las partes celebran un contrato o compromiso de arras para asegurar la posterior celebración de un contrato de compraventa. Sin embargo, resulta diversa la tipología de arras:
Así, en primer lugar, nos encontramos con las arras penitenciales, reguladas en el Código Civil en su artículo 1454 del Código Civil, y que son seguramente las más habituales en el tráfico jurídico. Así, por medio de dicho acto la parte compradora entrega una parte del precio de compraventa, pero si tal compraventa no se formaliza por causa imputable a dicha parte, pierde la señal entregada en concepto de arras. En cambio, si la compraventa no se formaliza por causa imputable a la parte vendedora, la misma debe proceder a la restitución duplicada del importe previamente recibido en concepto de arras. En este sentido, existe normativa autonómica que regula este aspecto. Por ejemplo, desde este año 2018 ha entrado en vigor el libro sexto del Código Civil Catalán, en virtud del cual se regula la figura de la compraventa, entre otros. En ella se establece que si, por ejemplo, a una persona no le autorizan un préstamo hipotecario, entonces la entrega de arras puede ser devuelta.
Sin embargo, lo que caracteriza al compromiso o contrato de arras penitenciales es que ninguna de las partes puede exigir de la otra la formalización del contrato de compraventa, sino que se trata de un medio para asegurar en mayor o menor medida la futura formalización del contrato de compraventa (y ese aseguramiento será mayor o menor en función del importe de las arras). Y, al mismo tiempo, se trata de un medio legítimo para cualquiera de las partes para desistir de la compraventa. Desde esta perspectiva, no cabe referirse a dicho acto como precontrato alguno, pues las partes no se obligan a contratar posteriormente.
Por ello, en el tráfico jurídico pueden darse otros dos tipos de contrato de arras, a saber, las arras penales, que funcionan de la misma forma que las penitenciales, pero con la particularidad de que las partes pueden compelerse a la formalización de la compraventa, y las arras confirmatorias, mediante las cuales la compraventa se realizará obligatoriamente, previa entrega de una señal.
En cualquier caso, lo ideal es que al firmar el contrato de arras se exprese qué tipo de arras se está formalizando, el precio total de la compraventa, el plazo para formalizar la misma, la parte que corresponde a la señal y las consecuencias aparejadas a la no formalización de la compraventa, dejándose bien claro en todo caso si se trata de unas arras penitenciales (y que permiten desistir libremente de la compraventa, aun con las consecuencias económicas que ello pueda conllevar), o si por el contrario las partes pueden compelerse a la formalización de la compraventa.
Estado de las cargas y gastos en la compraventa
Al formalizar la compraventa la parte compradora debe comprobar el estado de las cargas de la finca, para así formalizar el negocio con la máxima seguridad jurídica. Hay que tener en cuenta, al respecto, que el comprador adquiere la titularidad de la finca y por ello, asume las cargas (hipotecas, anotaciones de embargo, etc) que pueda existir en el Registro de la Propiedad.
Lo más habitual, por ello, es que con anterioridad a la compraventa se proceda a la cancelación registral de las cargas que procedan o, en su caso, hacerse constar por las partes que se encuentran caducadas o canceladas económicamente. A tal efecto, las partes pueden incluso hacer constar que se solicite al Registrador la cancelación de oficio de conformidad con lo previsto en el Reglamento Hipotecario.
En cuanto a los gastos, en general, el IBI del ejercicio en el que se formaliza la compraventa corre a cargo de la vendedora, del mismo modo que las obras de la Comunidad que puedan haberse acordado por la Junta de vecinos con anterioridad a la compraventa, o los gastos de cancelación de cargas caducadas. No obstante, no está de más hacer constar dichos extremos en la escritura de compraventa.
También corre a cargo de la vendedora, si llegara a devengarse, el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es decir, la conocida como plusvalía municipal.
En cambio, a cargo de la compradora suelen correr los gastos que se devenguen por la propia transmisión, esto es, gastos de escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad y pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Onerosas, cuyo gravamen fijan las Comunidades Autónomas.
Modelo del contrato de compraventa de inmueble
Si necesitas un modelo del contrato simple de compraventa de inmueble lo puedes descargar aquí, está en pdf preparado para imprimir y rellenar.
> Descarga aquí el modelo de contrato de compraventa de inmueble en pdf <
Desde Navas & Cusí y como abogados expertos en Derecho inmobiliario, podemos solventarle cualquier cuestión que se le presente con relación a los contratos de compraventa. Puedes ponerte en contacto con nosotros rellenando nuestro formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50 o bien al 93 487 97 11
