Abogados especialistas en ejecución hipotecaria

La mala praxis bancaria y la inclusión de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios ha desembocado en que, en multitud de ocasiones, los deudores hipotecarios no puedan hacer frente a sus obligaciones derivadas del préstamo suscrito con una entidad, derivando ello en un procedimiento de ejecución hipotecaria, que puede llevar incluso a perder la vivienda en la que esa persona reside, y todo ello debido a un erróneo asesoramiento por parte de la entidad bancaria a la hora de comercializar el préstamo hipotecario o a un cambio en las circunstancias económicas del deudor.

Como adelantábamos, este escenario provoca un gran número de procedimientos de ejecución hipotecaria los cuales pueden terminar en subasta. Por ello, para evitar ese desenlace, es recomendable poner de manifiesto la inclusión de cláusulas abusivas tales como son la titulización del préstamo (que supone un cambio de titular de la deuda y por tanto la entidad no puede ejercer legitimación en un procedimiento de ejecución hipotecaria), la cláusula de vencimiento anticipado, el aval personal o cláusula de afianzamiento, intereses o comisiones abusivas, entre muchas otras reconocidas por la jurisprudencia.

Hasta el año 2008, las entidades financieras se dedicaron a autorizar masivamente operaciones de préstamos y créditos hipotecarios de una forma incorrecta. Bancos y cajas de ahorro dejaron de aplicar debidamente la legislación en materia hipotecaria, concediendo préstamos hipotecarios millonarios a consumidores mileuristas, añadiendo todo tipo de cláusulas abusivas, lo que trajo como consecuencia incapacidad para afrontar las cuotas mensuales.

A día de hoy, las consecuencias de esta mala praxis bancaria han derivado en miles y miles de préstamos impagados, procedimientos de ejecución hipotecaria y familias que están a punto de ser desahuciadas (o ya se la ha adjudicado la entidad bancaria).

Si bien, es importante tener en cuenta, que antes de recibir la demanda de ejecución hipotecaria, la entidad bancaria tiene el deber de remitir al deudor una reclamación extrajudicial, para poder llegar a un acuerdo extrajudicial con el deudor, siendo este un momento crucial para negociar con la entidad bancaria debido a que, la negociación generalmente es menos prolongada en el tiempo que los procedimientos judiciales. Además, es importante destacar, que este trámite es imprescindible conforme a la normativa legal, de lo contrario podría alegarse una nulidad de actuaciones en el futuro procedimiento judicial.

Actualmente la problemática de las ejecuciones hipotecarias ha empeorado, debido a la situación que ha provocado el Coronavirus y los impagos que se han generado a causa del mismo por la paralización de la actividad de todo el país. A ello se le suma la mala praxis ejercida por los bancos, como hemos adelantado, derivando todo ello en la acumulación do multitud de procedimientos de ejecución hipotecaria, tanto para empresas como particulares, que incluso pueden llegar a perder su vivienda habitual.

El procedimiento de ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un procedimiento específico, contenido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual concede al acreedor de una deuda poder dar por vencido el préstamo ejecutándolo y tomar la posesión del bien. Para que esto se dé, se tienen que cumplir una serie de requisitos.

Previamente a la demanda de ejecución hipotecaria, la entidad bancaria tiene el deber de remitir al deudor una reclamación extrajudicial mediante carta o burofax. Y con posterioridad a la reclamación, la entidad debe dar por vencido el préstamo mediante burofax.

Una vez el préstamo se da por vencido, el acreedor debe realizar el acta de fijación de saldo, en la que se fijará la cantidad total adeudada. Cumplido con este trámite se aportará en la demanda de ejecución.

La demanda de ejecución la recibirá el deudor y el avalista si lo hubiera. Este es el momento más importante ya que permite crear una defensa sólida. Recibida la ejecución el deudor dispondrá de 10 días hábiles (de lunes a viernes y sin contar festivos) para oponerse a la ejecución y alegar alguno de los motivos que se recogen en el artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, encontrando entre los mismos la existencia de cláusulas abusivas en la escritura de préstamo.

Si se hace una oposición bien fundamentada, se puede paralizar la ejecución hipotecaria.

Paralización ejecución hipotecaria

Un gran porcentaje de las ejecuciones hipotecarias pueden tener motivos legales de oposición, y pueden ser paralizadas, como hemos adelantado. Nos referimos aquí a las cláusulas abusivas incluidas e impuestas por las entidades de crédito en los préstamos y créditos hipotecarios, que no fueron comunicadas y mucho menos explicadas a los consumidores a la hora de suscribir el préstamo.

También incluimos en la falta de información por parte de las entidades financieras a los avalistas, los cuales no son verdaderamente informados de qué obligaciones asumen al firmar las escrituras en calidad de avalistas o fiadores. Como lo es la cláusula de renuncia a los derechos de orden, división y excusión.

Cláusulas abusivas y motivos de oposición:

• Cláusula de opción multidivisa
• Cláusula suelo
• Comisiones indebidas o abusivas
• Índice IRPH
• Cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento de plazos
• Tipos de interés de demora abusivos
• Titulización del préstamo y falta de legitimación de la entidad financiera
• Fianza y renuncia a los beneficios de excusión, división y orden
• Avales personales abusivos
• Incorrecta tasación inmueble

Suspensión de los procedimientos de una ejecución hipotecaria

Las entidades financieras debieron haber actuado con una mínima diligencia a la hora de ofrecer y comercializar un préstamo hipotecario que vinculará a un consumidor por más de 20 o incluso 40 años, explicándole con todo lujo de detalles las cláusulas que incorpora y las posibles consecuencias que tienen o pueden tener en un futuro, tal como es por ejemplo una limitación del tipo de interés o la cláusula que permite a la entidad financiera solicitarle el capital pendiente total al consumidor (vencimiento anticipado) por incumplimientos del deudor.

Igualmente, cuando un juez nacional tiene dudas acerca del derecho de la Unión Europea aplicable, puede acudir al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y solicitar que se interprete el sentido de la norma. Cuando esto sucede, el juez nacional tiene el derecho de suspender la ejecución a la espera de que se resuelva dicha cuestión prejudicial. Esto ha sucedido, por ejemplo, con la cláusula suelo o la cláusula IRPH.

De hecho, son muchos los tribunales que, ante la pendiente interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea relativo al concepto de vencimiento anticipado, han decidido suspender los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias y el coronavirus

En la actualidad, son muchas las personas que no se opusieron en su día al procedimiento de ejecución, siendo que, en un breve periodo de tiempo, está prevista la subasta de sus viviendas, y que además, debido a la situación en la que nos encontramos, han perdido su empleo, o se han visto afectados gravemente por una disminución de sus ingresos.

En este punto, entre las múltiples medidas que ha tomado el Gobierno, cabe destacar el Decreto Ley 6/2020, que amplía los plazos de lanzamiento hasta mayo de 2024, para deudores que se encuentren en situación de vulnerabilidad, por lo que es posible no perder la vivienda hasta transcurrido este tiempo.

Ejecuciones hipotecarias contra empresas

Si bien es cierto, que las ejecuciones hipotecarias seguidas contra empresas han sido un hecho controvertido durante mucho tiempo. Sin embargo, para los casos en que el préstamo no tenga como finalidad la compra de una vivienda, y fuese destinado a fines mercantiles, es de aplicación la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, así como el Código Civil y Mercantil, siendo por tanto que se pueden defender ante los tribunales cuando recaiga sobre las mismas un procedimiento de ejecución por existencia de cláusulas abusivas.

¿Qué pasa si hasta ahora no he conseguido paralizar la ejecución hipotecaria? La subasta y el desahucio

En este caso, si por algún motivo no se consiguiese paralizar la ejecución por la existencia de cláusulas abusivas, el procedimiento de ejecución seguiría adelante y se llevaría a cabo la subasta del inmueble, la cual se notificaría a través del Juzgado y se llevaría a cabo mediante subasta electrónica.

En este punto, también si no se ha realizado con anterioridad, se pueden alegar cláusulas abusivas en la escritura de préstamo hipotecaria, e incluso presentar escrito de nulidad de actuaciones, si el procedimiento judicial no se hubiese llevado a cabo con las reglas procesales exigidas, si bien, insistimos, siempre y cuando no se haya alegado con anterioridad ni juzgado sobre las mismas.

Si finalmente se llevase a cabo la subasta, es importante tener en cuenta, en primer lugar, si hay licitadores que pujen por el inmueble, en caso de que no hubiese, la subasta de la vivienda o local quedaría desierta, y el ejecutante tendría que volver a solicitar una nueva subasta.

No obstante, si existiesen pujantes en la subasta, los mismos no podrían pujar por menos del 70% del valor por el que hubiese salido a subasta, en el caso de tratarse de vivienda habitual el inmueble. No obstante, si no hubiese terceros que pujasen, en ese caso, la entidad bancaria o el fondo que hubiese comprado la deuda, podrá adjudicárselo por el 50% del valor de subasta.

De la misma forma, es importante tener en cuenta que cualquier deudor puede rehabilitar su deuda, y de esta forma conservar su vivienda, hasta antes de decretarse la subasta, y también una vez se cierre la subasta con postores y hasta que efectivamente el Juzgado decrete la adjudicación del inmueble, ya que podrá mejorar la puja o pagar el principal y quedárselo, por lo que hay muchas formas, dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria, de no llegar a perder la vivienda, si bien, el deudor hipotecado, debe estar siempre asesorado, y defendido, por unos expertos abogados bancarios.

No obstante, si finalmente un tercero, mejor postor en la subasta, se adjudicase finalmente la vivienda, llegaría la fase de desahucio, en la cual el adquirente va a solicitar el lanzamiento de los ocupantes de la vivienda, para ocuparla este tercero.

En este punto, el desahucio no se producirá de forma inmediata, y los ocupantes de la vivienda podrán, incluso, solicitar una prórroga si se encontrasen en las situaciones de vulnerabilidad que recoge la ley.