Abogados especialistas en ejecución hipotecaria

La mala praxis bancaria y la inclusión de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios ha desembocado en que, en multitud de ocasiones, los deudores hipotecarios no puedan hacer frente a sus obligaciones derivadas del préstamo suscrito con una entidad, derivando ello en un procedimiento de ejecución hipotecaria, que puede llevar incluso a perder la vivienda en la que esa persona reside, y todo ello debido a un mal asesoramiento por parte de la entidad bancaria a la hora de comercializar el préstamo hipotecario o a un cambio en las circunstancias económicas del deudor.

Este escenario provoca una gran número de procedimientos de ejecución hipotecaria, momento en el que se tiene que poner de manifiesto o la cláusula rebus sic stantibus por razón de la crisis del coronavirus o la inclusión de cláusulas abusivas tales como son la titulización del préstamo (que supone un cambio de titular de la deuda y por tanto la entidad no puede ejercer legitimación en un procedimiento de ejecución hipotecaria), la cláusula de vencimiento anticipado, el aval personal o cláusula de afianzamiento, intereses o comisiones abusivas, entre muchos otros.

La problemática de las ejecuciones hipotecarias comenzó a partir de 2008, antes de ese año las entidades financieras autorizaron masivamente operaciones de préstamos y créditos hipotecarios de una forma incorrecta. Bancos y cajas de ahorro dejaron de aplicar de forma adecuada la legislación en materia hipotecaria, concediendo préstamos añadiendo todo tipo de cláusulas abusivas, lo que en ocasiones conllevo la incapacidad para afrontar las cuotas mensuales o el vencimiento del préstamo de forma indebida.

Actualmente, por causa de la crisis económica generada por el Coronavirus y la citada mala praxis bancaria, han surgido multitud de procedimientos de ejecución hipotecaria, tanto para empresas como particulares, que incluso pueden llegar a perder su vivienda habitual.

El procedimiento de Ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un procedimiento específico que da la Ley de Enjuiciamiento Civil al acreedor de una deuda para poder dar por vencido el préstamo y tomar la posesión del bien. Para que esto se de, se tienen que cumplir una serie de requisitos.

Por su parte, previamente a la demanda de ejecución hipotecaria, la entidad bancaria tiene el deber de remitir al deudor una reclamación extrajudicial, para poder llegar a un acuerdo con el deudor, siendo este un momento crucial para negociar con la entidad bancaria. Además, es importante destacar, que este trámite es imprescindible conforme a la normativa legal, de lo contrario podría alegarse una nulidad de actuaciones en el futuro procedimiento judicial. Y con posterioridad a la reclamación, la entidad debe dar por vencido el préstamo mediante burofax.

Una vez el préstamo se da por vencido, el acreedor debe realizar el acta de fijación de saldo, en la que se fijará el total a adeudar. Cumplido con este trámite se aportará en la demanda de ejecución.

La demanda de ejecución la recibirá el deudor y avalista si lo hubiera. Este es el momento más importante ya que permite crear una defensa sólida. Recibida la ejecución el deudor dispondrá de 10 días hábiles (de lunes a viernes y sin contar festivos) para oponerse.

Los motivos de oposición se encuentran fijados en el artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y entre ellos encontramos las cláusulas abusivas.

Si se hace una oposición bien fundamentada, se puede paralizar la ejecución hipotecaria.

Paralización ejecución hipotecaria

Un gran porcentaje de las ejecuciones hipotecarias pueden tener motivos legales de oposición, y pueden ser paralizadas. Nos referimos por ejemplo a las cláusulas abusivas incluidas e impuestas por las entidades de crédito en los préstamos y créditos hipotecarios, que no fueron comunicadas y mucho menos explicadas a los consumidores a la hora de suscribir el préstamo.

Algunas de las cláusulas abusivas que reconoce la jurisprudencia que son motivos de oposición:

• Cláusula de opción multidivisa
• Cláusula suelo
• Comisiones indebidas o abusivas
• Índice IRPH
• Cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento de plazos
• Tipos de interés de demora abusivos
• Titulización del préstamo y falta de legitimación de la entidad financiera
• Fianza y renuncia a los beneficios de excusión, división y orden
• Avales personales abusivos
• Incorrecta tasación inmueble

Suspensión de los procedimientos de una ejecución hipotecaria por causa del TJUE

Cuando un juez nacional tiene dudas acerca del derecho de la Unión Europea aplicable, puede acudir al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y solicitar que se interprete el sentido de la norma. Cuando esto sucede, el juez nacional tiene el derecho de suspender la ejecución a la espera de que se resuelva dicha cuestión prejudicial. Esto ha sucedido con la cláusula suelo o la cláusula IRPH.

De hecho, son muchos los tribunales que, ante la todavía pendiente interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea relativo al concepto de vencimiento anticipado, han decidido suspender los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Ejecuciones hipotecarias contra empresas

Si bien es cierto, que las ejecuciones hipotecarias seguidas contra empresas han sido un hecho controvertido durante mucho tiempo. Sin embargo, para los casos en que el préstamo no tenga como finalidad la compra de una vivienda, y fuese destinado a fines mercantiles, es de aplicación la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, así como el Código Civil y Mercantil, siendo por tanto que se pueden defender ante los tribunales cuando recaiga sobre las mismas un procedimiento de ejecución por existencia de cláusulas abusivas.

Ejecución hipotecaria | Subasta

En este caso, si por algún motivo no se consiguiese paralizar la ejecución por la existencia de cláusulas abusivas, el procedimiento de ejecución seguiría adelante y se llevaría a cabo la subasta del inmueble, la cual se notificaría a través del Juzgado y se llevaría a cabo mediante subasta electrónica.

En este punto, también si no se ha hecho con anterioridad, se pueden alegar cláusulas abusivas en el título ejecutivo, esto es, en la escritura de préstamo hipotecaria, e incluso presentar escrito de nulidad de actuaciones, si el procedimiento judicial no se hubiese llevado a cabo con las reglas procesales exigidas.

Si bien, si finalmente se llevase a cabo la subasta, es importante tener en cuenta, en primer lugar si hay licitadores que pujen por el inmueble, en caso de que no hubiese, la vivienda o local se  adjudicaría a favor de la entidad bancaria, o del fondo buitre si el mismo hubiese comprado la deuda y se hubiese subrogado procesalmente en la posición de la entidad bancaria.

En este punto, es importante tener en cuenta que, si se acredita que el inmueble que se ejecuta es la vivienda habitual, el mismo no puede adjudicarse por menos del 70% de su valor fijado en la escritura hipotecaria.

De la misma forma, es importante tener en cuenta que cualquier deudor puede rehabilitar su deuda, y de esta forma conservar su vivienda, hasta antes de decretarse la subasta, por lo que hay muchas formas, dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria, de no llegar a perder la vivienda, si bien, el deudor hipotecado, debe estar siempre asesorado, y defendido, por unos expertos abogados bancarios.

Ejecuciones hipotecarias | Coronavirus

En la actualidad, son muchas las personas que no se opusieron en su día al procedimiento de ejecución, siendo que, en un breve periodo de tiempo, está previsto el lanzamiento de sus viviendas, y que además, debido a la situación en la que nos encontramos, han perdido su empleo, o se han visto afectados gravemente por una disminución de sus ingresos.

En este punto, entre las múltiples medidas que ha tomado el Gobierno, cabe destacar el Decreto Ley 6/2020, que amplía los plazos de lanzamiento hasta mayo de 2024, para deudores que se encuentren en situación de vulnerabilidad, por lo que es posible no perder la vivienda hasta transcurrido este tiempo.