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Hipoteca inversa

Navas & Cusí Abogados asesora y da cobertura a los afectados por la hipoteca inversa. La venta de la hipoteca inversa ha sido llevada a cabo por algunas entidades y focalizada en un segmento de la población especialmente vulnerable, como puede ser la tercera edad y sus familiares más directos.
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Hipoteca Inversa

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo hipotecario que se firma con una entidad financiera, cuya autorización dependerá de que se den unos requisitos concretos.

La mayoría de ocasiones podemos definir la hipoteca inversa como una hipoteca en la que el deudor no tiene un plazo para amortizar un capital, sino que este suele ser una vez fallecido el titular o en una fecha determinada en la que se espera que el o los firmantes hayan fallecido. Por tanto se da un capital al deudor (prima única o mediante mensualidades) y este no tiene que devolverlo en vida.

Para llevar a cabo una operación de hipoteca inversa primero debemos centrarnos en un grupo de personas o consumidores de una determinada edad – más de 65 años- o con discapacidad (igual o superior a 33% o dependencia) y consiste en que se formaliza un préstamo que está garantizado mediante la vivienda habitual, y la entidad financiera paga o abona una cantidad en una única ocasión, o mensual (periódica) o mixta al consumidor hipotecado a cambio de que éste último hipoteque su vivienda como garantía.

Estos preceptos se encuentran regulados en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

Requisitos para contratar una hipoteca inversa

Como se ha adelantado, los requisitos indispensables para suscribir una hipoteca inversa son, en primer lugar, que el consumidor sea mayor de 65 años, con una discapacidad mayor o igual al 33% o que tenga dependencia; en segundo lugar, ser titular de una vivienda (que deberá ser la habitual), y que la misma esté libre de cargas; y por último, que la deuda sea exigible por el banco de forma exclusiva, y que la garantía únicamente podrá ejecutarse cuando el prestatario fallezca.

Diferencias entre hipoteca inversa y préstamo tradicional

La principal diferencia radica en que el deudor o prestatario no será quien devuelva el capital; esto no es obligatorio, pero si lo habitual y la causa de la contratación de una hipoteca inversa y no una hipoteca normal.

Por otro lado, la hipoteca inversa puede suponer un beneficio para aquellas personas que buscan obtener rentabilidad de su propia vivienda en la cual residen hasta su fallecimiento. Momento en el cual, es exigible la deuda, no antes. No obstante tiene un clausulado que dificulta mucho que sea ventajosa dicha hipoteca.

A su vez, la hipoteca tiene la posibilidad de amortizarse anticipadamente en cualquier momento.

Y fiscalmente, esta operación supone un atractivo para el solicitante, ya que la pensión que este recibe, no se imputará a la base imponible del Impuesto de la Renta de las Personas físicas, ni supondrá una deducción en la mismas, es decir, las cantidades percibidas por el contratante de una hipoteca inversa, estarán exentas de tributación.

Así pues, y a efectos meramente prácticos, se podría decir que las hipotecas inversas son una modalidad hipotecaria ideada por aquellos sujetos/entes legalmente habilitados para comercializarlas, mediante la cual se ofrece al cliente una nueva vía para conseguir liquidez, hipotecando una vivienda pero sin dejar de a su vez ser propietarios de la misma.

El negocio para el banco o entidad reside en el capital que va ingresando mensualmente, aumentando paulatinamente la deuda hipotecaria que se contrae, derivados de los intereses pactados.

La problemática de la hipoteca inversa

Una de las peculiaridades y rasgos característicos de este tipo de operación financiera es que el banco o entidad acreedora no podrá reclamar el cumplimiento de la deuda hasta el fallecimiento del deudor hipotecario, siendo sus herederos o, incluso si así estuviera estipulado en el contrato, los beneficiarios de éste quienes estarán facultados para poder cancelar el préstamo, en el plazo estipulado en el propio contrato, previo pago al acreedor hipotecario de la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses.

Respecto a esos intereses, estos suponen un problema para el solicitante, y esto se debe a que los mismos se tratan de intereses compuestos. Esta modalidad de intereses consiste en el sumatorio de nuevos intereses al capital inicial, es decir, se trata de un efecto multiplicador de intereses que generarán más intereses. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas a las que estamos acostumbrados a tratar, los intereses del crédito no se pagarán a lo largo de la vigencia del préstamo, sino que estos se sumarán al capital inicial generando así una deuda creciente la cual tendrán que asumir los herederos de la vivienda que está gravada con una hipoteca inversa.

Gran parte de la problemática de estos préstamos es que se pagan unos intereses abusivos completamente exacerbados debido al efecto de poner un interés inicial alto y computarlos como intereses compuestos (intereses de deuda más intereses), lo cual hace inasumible la devolución y alcanza la usura respecto a la diferencia entre capital prestado y el debido.

Por todo ello los herederos, cuando fallece el titular de la hipoteca, han de decidir si aceptan o no la herencia con todas sus cargas, si hacen frente a la deuda pendiente y se adjudican el inmueble, o si venden el inmueble y cancelan la deuda con el banco.

Riesgos derivados de este tipo de operativa

Del riesgo de longevidad

El peligro de suscribir una hipoteca inversa sujeta a plazos radica, ni más ni menos para el prestatario, en el hecho de que éste no fallezca antes del citado plazo. En aras de evitar este tipo de situación, desde la Entidad de turno no dudan en ofrecer un seguro de rentas vitalicias diferidas combinable con la hipoteca, cuyos efectos empiezan a desplegarse/producirse a partir de la edad estipulada en la póliza de seguro.

Además, lo destacable de este seguro que es, por norma general, se trata de un seguro extremadamente caro y la prima se suele cobrar en un pago único a la firma de la hipoteca inversa.

Ya es abundante la jurisprudencia que decreta este seguro como abusivo para los consumidores, en base a que el mismo es introducido de forma unilateral por parte del banco, y supone para el solicitante un gasto adicional. En contra del enriquecimiento que recibe el banco por esta operación. Así, entre otras sentencias, la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 5 de febrero de 2021 (número 91/2021), declara que este seguro es una cláusula abusiva, debido a que la misma no supera los controles de incorporación o transparencia, y que se trata de un servicio contractual no solicitado por el consumidor.

Por lo que como puede observarse, la imposición de esta cláusula abusiva es reclamable ante los tribunales que recientemente, fallan a favor de los consumidores.

Del riesgo inherente a cualquier operación financiera como es el de información

No en vano y sin perjuicio de lo ya indicado, hay situaciones en los que los herederos del causante o del prestatario aún vivo, o incluso éste mismo, pueden no estar de acuerdo con la Entidad y el producto que a la postre resulta le han comercializado.

En este supuesto estaríamos ante un posible caso de mala praxis bancaria derivado del incumplimiento normativo del deber de informar de un modo claro, sencillo y transparente al consumidor acerca de las implicaciones que este tipo de producto entraña y se debería evaluar cómo proceder al respecto.

Para ello no debe descartarse ni debe ser vista (por parte del afectado) con recelo el plantear una eventual acción judicial, toda vez que cada vez más hay resoluciones que penalizan la comercialización de estos productos.

De hecho, existe jurisprudencia que declara que, nos hallamos ante instrumentos financieros complejos los cuales se comercializan omitiendo una información veraz y suficiente para la completa comprensión del solicitante. Provocando por ende, la emisión de un consentimiento viciado en tanto que no ha recibido la suficiente información para ofrecer un consentimiento libre. Entre otras sentencias que respaldan este precepto, nos encontramos la reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Zaragoza de fecha 3 de febrero de 2021.

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