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Ejecución hipotecaria y dación en pago

En caso de imposibilidad de pago de la hipoteca, el banco iniciará el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria que finalizará con la subasta del inmueble. Si nadie puja por ella, queda desierta y se la adjudica la entidad financiera  por un 70% de su valor (si la hipoteca grava una vivienda habitual).

Si este porcentaje no cubre el total de deuda pendiente más los gastos, el ejecutado además de perder el inmueble tendrá una deuda por el resto de por vida respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros.

Las alternativas para evitar esto son intentar pactar con el banco una carencia total algo complicado de conseguir, que supondría no pagar nada durante un tiempo lo que supone un pulmón, pero se incrementaría la deuda al tener que añadir los intereses de este periodo; pactar una carencia de capital para pagar solo la parte de intereses de la cuota hipotecaria y el capital no pagado se acumularía, pero la cuota puede llegar a reducirse temporalmente hasta un 50%; o pactar una dación en pago incluso conseguir un alquiler posterior en el inmueble entregado al banco.

La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquile social añade un anexo al Código de Buenas Prácticas RD.-Ley 6/2012 que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, pero realmente existe una extraordinaria limitación de los casos a los que resulta aplicable, ya que la norma exige que la familia se encuentre en una situación económica, que define como umbral de exclusión, muy precaria.

Se exige que todos los miembros de la unidad familiar y otros codeudores carezcan de rentas derivadas del trabajo así como de otros bienes suficientes para hacer frente a la deuda, y también que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos de unidad familiar y codeudores.

Además de estos requisitos se establece otro límite cuantitativo que va en función del precio de adquisición del inmueble, que no debe superar  los 200.000 euros para municipios de más de un millón de habitantes (aunque depende del tamaño de la población).

El préstamo o crédito con garantía hipotecaria debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma.

La hipoteca no ha de tener avalista, porque en caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.

La vivienda no debe estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo un crédito impagado en el que se puso el inmueble como aval.

Además de todo ello, la entrega de un inmueble en sustitución del pago de la deuda hipotecaria conllevará el pago del correspondiente impuesto, que puede tratarse del ITP  AJD o IVA, según el caso.

 

Navas & Cusí Abogados