Según estadísticas oficiales obtenidas de los Registros de la propiedad, en los últimos doce meses (2T 22- 1T 23) se han iniciado en nuestro país 22.754 ejecuciones hipotecarias.
En su mayor parte, estamos hablando de préstamos contraídos con entidades de crédito a resultas de la adquisición de un inmueble sobre los que se constituye esta garantía real.
Tras haber resultado impagadas varias de las cuotas del préstamo (al menos, en el porcentaje mínimo que marca la Ley 5/2019 para poder iniciar actuaciones judiciales ) los prestatarios, y en su caso los garantes, se suelen enfrentar a un proceso de reclamación judicial y ejecución hipotecaria promovido por la entidad acreedora.
A resultas de la crisis inmobiliaria del 2.008, que disparó la morosidad en los préstamos y el número de ejecuciones hasta cotas entonces desconocidas, muchas entidades de crédito acumularon una importante cartera de inmuebles. Totalmente devaluados los inmuebles ejecutados, las entidades ejecutantes se vieron obligadas a provisionar las pérdidas en sus balances y a “recolocar” tales activos, asumiendo todos los gastos derivados de la condición de nuevos propietarios . Muchas de estas entidades terminaron siendo intervenidas por el Estado y sus activos inmobiliarios transferidos a una entidad pública (SAREB) que a falta de los debidos medios personales y materiales han externalizado en terceros (servicers) la gestión de las “desinversiones”.
A la vista de esta experiencia negativa, la práctica totalidad de las entidades de crédito supervivientes han reorientado su “estrategia” frente a estos créditos fallidos (denominados NPL).
Tras iniciar la ejecución del préstamo, las entidades de crédito suelen ceder (art 1.112 Cc), esto es, “vender” todos los derechos derivados del mismo (incluyendo elementos accesorios como la propia hipoteca) a Fondos de Capital riesgo (en la terminología popular, los “Fondos Buitre”). Estas entidades suelen comprar la deuda a un porcentaje sustancialmente inferior al valor nominal para, posteriormente, personarse en el proceso de ejecución y reclamar al deudor la totalidad de la deuda junto con sus intereses y las costas del proceso.
Es en ese momento en el que los deudores y en su caso los garantes, enfrentados inicialmente en el proceso de ejecución a una entidad de crédito, tienen conocimiento de la existencia de estas entidades.
¿Existe, entonces, algún tipo de defensa frente a la supuesta amenaza de los Fondos Buitre?.
Lo primero que hay que indicar es que tales Fondos Buitres, al igual que la entidad de crédito que instó la ejecución, están sometidos al mismo devenir del proceso. Si en el curso de la ejecución se había invocado (o se invoca ahora) la existencia de cláusulas abusivas el cambio de la condición de Acreedor en modo alguno afectará a esta línea de defensa procesal. Sera el Fondo Buitre quien en su caso se defienda frente a las alegaciones de los ejecutados.
Al margen de esta consideración, la propia operación de cesión de crédito- la que ha traído al Fondo Buitre como nuevo Acreedor en el proceso- puede ser objeto de fiscalización, abriéndose de este modo una nueva línea de defensa de los deudores (y de los garantes) en la ejecución. Una nueva oportunidad.
Efectivamente, la cesión de crédito a los Fondos Buitres ha de observar en todo momento la Ley.
-En primer lugar, la cesión del crédito debe ser comunicada necesariamente por la entidad de crédito a los deudores, en tiempo y forma. Un conocimiento cabal y completo de la cesión, para que pueda ser operativo el ejercicio de los derechos cedidos a dicho Fondo.
-En segundo lugar, una vez notificada debidamente al deudor dicha cesión, el propio deudor puede, en determinados casos, ejercer el derecho de adquisición preferente (tanteo-retracto) frente al Fondo Buitre y extinguir la deuda en condiciones económicamente muy ventajosas.
-Y en tercer lugar, aun cuando el Fondo Buitre continuase la ejecución y no procediese la extinción del crédito como consecuencia del anterior derecho, ello no quiere decir que este todo perdido. Antes al contrario, se abren nuevos horizontes para el ejecutado.
-En cuanto al primero de los requisitos (la notificación de la cesión en tiempo y forma al deudor) , los Tribunales de Justicia (por todos, el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca, en Sentencia de 8 de noviembre de 2.022), siguiendo la línea jurisprudencial de la Sala 1ª del T.S de 16 de noviembre de 2.009, han declarado que la omisión de la obligación de esta notificación aun cuando hubiera sido “pactada” en el propio préstamo supone una mengua sustancial de los derechos, irrenunciables, de los deudores-consumidores deviniendo nula la citada cesión.
Asimismo, en la notificación de la cesión del crédito al Fondo Buitre el cedente (la entidad de crédito) debe especificar el importe de la citada cesión, esto, es el precio por el cual ha adquirido el crédito a dicha entidad. Y ello con el fin de permitir, en su caso, ejercer el derecho de adquisición preferente al que nos referiremos a continuación.
La omisión de este detalle haría igualmente ineficaz la comunicación de esta cesión y los efectos de la misma. No obstante, tras varias declaraciones de ineficacia de la cesión por este motivo, muchas entidades de crédito vienen llevando a cabo en la práctica cesiones “en bloque” o “ a tanto alzado” de una cartera o pluralidad de créditos con el fin de sortear el deber de comunicación individualizada del precio en concreto de cesión del crédito que motiva la ejecución.
-En cuanto al segundo de los requisitos, esto es, el derecho a favor del deudor (conocido como “derecho de retracto del crédito litigioso”), en el caso de cesión individualizada al fondo buitre del crédito que originó la ejecución. En este caso, el artículo 1.535 del Código Civil permite a los deudores cedidos instar ante el Fondo Buitre la extinción del crédito abonando, exclusivamente, al mismo el precio pagado por la cesión (notablemente inferior al nominal del crédito que motiva la ejecución) , las costas ocasionadas y los intereses del precio desde que fue satisfecho.
-Y en ultimo lugar, y no menos importante, el propio hecho de la cesión del crédito a favor del Fondo Buitre por un valor sustancialmente inferior al nominal, aun cuando no opere el citado derecho de retracto, debe permitir reactivar una negociación directa por parte del deudor, sin tapujos de ningún tipo.
Estamos hablando de un deudor que esté debidamente asesorado desde el plano jurídico económico por un profesional del Derecho, plenamente conocedor de todas y cada una de las alternativas procesales y sustantivas a explorar (incidente de nulidad de cláusulas por abusivas, Código de Buenas Prácticas, preconcurso, segunda oportunidad, tanteo y retracto en casos de condominio, el propio impulso procesal para venta en publica subasta, etc).
Como regla general- aunque siempre pueda haber excepciones- el último interesado en “acumular ladrillo” (y los gastos de comunidad e IBI derivados de la condición de propietario) es el propio Fondo Buitre. Sin duda, merece la pena explorar esta nueva situación.
Desde Navas Cusí, abogados expertos en fondos buitre, ofrecemos una labrada experiencia profesional de negociaciones con Fondos Buitre habiendo conseguido ahorros sustanciales de deuda y brindamos nuestro asesoramiento durante todo este proceso.
