El pasado 9 de mayo de 2023 el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobó una “nueva línea de avales del ICO” con el fin de facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y familias con menores.
Según los cálculos oficiales, a través de estos avales, se pretende promover la adquisición de aproximadamente 50.000 viviendas.
Estos son los rasgos esenciales:
-Los beneficiarios de tales avales son personas de hasta 35 años y familias con menores a cargo (en este caso sin límite de edad) con ingresos individuales de hasta 4,5 veces el IPREM (actualmente 37.800 euros).
En el caso de un matrimonio sin hijos, se suman los ingresos de los dos cónyuges, de modo que el conjunto no puede superar el resultado de multiplicar por dos el umbral de 4,5 veces el IPREM.
Por cada hijo menor el límite se eleva 0,3 veces el IPREM
En el caso de familia monoparental (un solo progenitor e hijos) el límite puede elevarse un 70% (por ejemplo, un progenitor y un hijo menor puede implicar (4,5+ 0,3)* 1,7= 8,16 veces el IPREM.
-El límite de la financiación no podrá superar el 100% del menor valor de estos dos importes: el de tasación de la vivienda y el precio de compra de la vivienda.
-El aval está dirigido a operaciones de financiación de compra de vivienda concedida hasta el 31 de diciembre de 2.025 (aunque el programa prevé una prórroga de 2 años) y tendrá una vigencia de 10 años.
-El ICO podrá avalar hasta el 20% del capital prestado, si bien porcentaje que puede elevarse hasta el 25% dependiendo de la eficiencia energética de la vivienda
Los beneficiarios podrán solicitar tales avales a través de entidades financieras privadas que son quienes propiamente concederán el préstamo y fijarán las condiciones del mismo.
Dicho esto, antes de ponerse en contacto con las entidades financieras privadas, conviene exponer en voz alta una serie de “reflexiones” con el fin de no repetir los mismos errores del pasado:
-En primer lugar, conviene recordar que toda operación de financiación ha de venir acompañada de un “análisis de riesgos” y de la “capacidad real de los prestatarios de atender los pagos de la cuota del préstamo”. Según las reglas de la “ortodoxia financiera”, la cuota hipotecaria no debiera consumir más del 33% del total de ingresos de la unidad familiar. Tras la abrupta subida de tipos el año 2022 (tras la invasión de Ucrania) se consideran deudores en situación de vulnerabilidad aquellos cuya cuota hipotecaria supera el 50% del total de ingresos.
En este sentido, el acceso fácil a un aval público en modo alguno implicará la rebaja de los recursos financieros a emplear en la adquisición del inmueble. La nómina o pensión de los prestatarios permanecerán incólumes. El aval, dejémoslo claro, no añade ni quita nada a la operación pues la obligación de devolver el préstamo (con sus respectivos intereses) sigue siendo la misma, con aval y sin aval.
-Segunda consideración: tras la crisis inmobiliaria del 2008 una de las reglas básicas de prudencia financiera del Banco de España ha sido limitar el acceso a la financiación, como máximo, hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. La concesión de un aval no debiera modificar este umbral.
Así las cosas, antes de tomar la importantísima decisión de compra (de una vivienda y el préstamo hipotecario que la financia) ha de ponderarse todos y cada uno de los condicionantes indicados.
No debemos caer en el espejismo de la “facilidad de los avales públicos” nos traslade, otra vez, a escenarios de irresponsabilidad financiera.
Al igual que el resto de los prestatarios, cada mes se devengará el pago de una cuota (el primer año fija y los años siguientes probablemente variable sometida a la volubilidad de los tipos de interés).
Nada dice el anuncio del Gobierno sobre los tipos aplicables a estas operaciones (fijos, variables, mixtos) , razón por la cual será la entidad financiera privada quien los establezca. El aval del ICO tiene una vigencia de 10 años, un préstamo medio suele fijarse en unos 20/25 años. ¿Quién garantizará el resto del período?.
Tampoco dice nada el anuncio gubernamental sobre el verdadero “reparto de las garantías”.
Junto con la hipoteca, esto es, la carga real, el ICO se presenta como garante o avalista del 20% del capital. Nada dice la letra pequeña del préstamo sobre la existencia o no de avales adicionales (ni de su carácter solidario o no). En muchas ocasiones, sobre todo teniendo en cuenta los topes de renta para acceder a tales avales, el primer préstamo hipotecario suele estar avalado por los padres de los prestatarios.
En este sentido, todavía nos estamos acordando de la anterior línea de avales ICO (los avales COVID 19 para empresarios y autónomos) en los que, supuestamente 80/20, esto es, el ICO iba a asumir el aval del 80% del principal y el 20% lo asumiría la entidad.
Desgraciadamente, y así lo ha puesto de manifiesto el Tribunal de Cuentas en su informe de fiscalización del año 2020 de los avales COVID19, contrariamente a la publicidad oficial 80/20, muchos de esos avales fueron firmados con “aval solidario personal” de los Administradores o socios de las compañías prestatarias.
Sería imperdonable que, nuevamente, se reprodujeran los mismos errores incorporando a la firma del préstamo “otros fiadores” sin conocer el alcance propio o los límites reales de su compromiso de garantía personal.
Con estas cautelas y advertencias, antes siquiera de recibir cualquier tipo de oferta precontractual de las entidades financieras, nuestro consejo es que se ponga en manos de expertos en Derecho Bancario con el fin de asesorarle en todo el proceso hasta en su caso la firma del préstamo.
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