Para aquellos titulares de créditos hipotecarios que por diferentes motivos no han podido hacer frente a las cuotas hipotecarias y han tenido que enfrentarse a un procedimiento de ejecución hipotecaria el termino “fondo buitre” no les es desconocido.
Sucede con frecuencia que las entidades financieras hacen cesión en masa de sus derechos de reclamación de los créditos hipotecarios impagados. Nuestro Tribunal Supremo permite esa practica en la que no existe el derecho de tanteo del deudor, sin embargo, existe una serie de aspectos colaterales o de “iter” jurídico que como gota malaya en forma de Sentencias complican y podrían llegar a la nulidad de dichas cesiones, por propagación de actos jurídicos nulos.
Cuestión aparte, y no seria la primera vez, que nuestro Alto Tribunal al final cambie de doctrina, para el que suscribe , existe una razón de equidad potente para proteger al deudor frente al fondo buitre. El deudor puede antes de haber entrado en mora haber estado satisfaciendo el crédito durante decenas de años, y al final por la practica de cesión en masa citada resulta que al final un tercero, el fondo buitre, se acaba aprovechando del esfuerzo de amortización del crédito que el deudor ha venido realizando durante años, pagando el fondo buitre por la cesión de la entidad financiera cantidades escandalosamente ridículas.
El mas elemental sentido de justicia, nos indica que a igualdad de oportunidades, es mucho mas digna la de proteger jurídicamente la posición del deudor por las cantidades que viene satisfaciendo durante años por el crédito, lo justo es que exista un derecho preferente de adquisición del crédito a favor del deudor, por el importe que la entidad financiera cede el crédito al fondo buitre , aprovechando así el descuento del crédito antes que un tercero que llega con fines especulativos sin ningún esfuerzo financiero previo , frente al deudor que lleva la pesada carga de años de mes a mes amortizar cuotas hipotecarias.
Nos hallamos ni mas ni menos que ante un enriquecimiento injusto, el fondo buitre, con la complicidad de la entidad financiera, el fondo, con la anuencia de la entidad financiera ,aprovecha adquirir la cesión de un crédito que un tercero ha venido satisfaciendo durante años con el consiguiente esfuerzo financiero, mientras que el fondo buitre no ha hecho esfuerzo financiero alguno para mantener el crédito.
No nos valdría el argumento bancario de que si dicha practica deviniese imposible, el negocio de la cesión de los créditos se acabaría. Ni nos valdría no seria creíble que las entidades financieras cedieran sus créditos impagados por importes ridículos , pues la imperiosa necesidad legal de sanear sus balances, no les deja otra opción.
Existe ya consolidada Jurisprudencia del Tribunal supremo que establece que la renuncia impuesta en la escritura de crédito hipotecario del deudor a que se le notifique la cesión del crédito, es nula. Nuestro despacho ha logrado Sentencias de esa nulidad.
Cabe ahora argumentar que la cesión llevada a cabo sin el consentimiento del deudor puede suponer la nulidad de la cesión del crédito, nos encontraríamos pues, ante un nuevo escenario, pues el deudor estaría en mejorar la cancelación total de su deuda, obteniendo quitas muy importantes, sobre las cantidades adeudadas, y si se logra la nulidad de la cesión en medio de un procedimiento judicial, dicha declaración de nulidad , podría conllevar el sobreseimiento y archivo del procedimiento de ejecución, para le caso de que la demanda hubiese sido interpuesta por el fondo y no por la entidad financiera, o para el caso que cedido el crédito, el fondo se hubiera subrogado procesalmente en la posición de la entidad financiera que inicio la ejecución hipotecaria.
En Navas&Cusí Abogados somos expertos en Derecho Hipotecario y luchamos por defender los derechos de los titulares de créditos hipotecarios frente a las injusticias del sector financiero. Con más de 35 años de experiencia y más de 470 sentencias ganadas, podemos ayudarte a proteger tu posición frente a ejecuciones hipotecarias y fondos buitres. No dudes en contactar con nosotros para recibir asesoramiento especializado y una defensa efectiva de tus derechos.
Juan Ignacio Navas Marques
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