En otros artículos que podrán encontrar en nuestra web, hemos explicado alguna de las causas de oposición a una demanda de ejecución, así como los motivos por los que la misma se puede paralizar o suspender, e incluso qué ocurriría en caso de que se llegase a la fase de subasta y desahucio.
Si bien, en este artículo, nos vamos a centrar en explicar qué es un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuándo puede darse, y cuándo puedo solicitar, no la suspensión, sino el archivo del mismo, pues hemos comprobado que, desde la crisis del covid-19 que sacudió a nuestro país, la iniciación de este tipo de procedimientos, por parte de las entidades bancarias, ha ido aumentando exponencialmente.
¿QUÉ ES UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA?
El procedimiento de ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial, iniciado a través de demanda, interpuesta ante los juzgados de primera instancia, por parte de las entidades bancarias contra los deudores hipotecarios, esto es, contra las personas – físicas o jurídicas – con las que en su día firmaron una escritura de préstamo hipotecario, cuya garantía es un bien inmueble, siendo este normalmente la vivienda, en caso de que estas últimas hayan incurrido en impagos.
Es decir, bajo el temor que sufre una persona que se ve imposibilitada temporalmente al pago de su hipoteca sobre si se va a embargar su vivienda, o bien inmueble que garantiza el préstamo hipotecario, de inmediato, la respuesta es no.
Si bien, es importante dejar claro que, antes de iniciar un procedimiento judicial, la entidad bancaria tendrá que haber requerido previamente, y de forma fehaciente, al pago de la deuda que se haya contraído hasta el momento al deudor hipotecario. Normalmente, esta notificación se hace a través de burofax.
De iniciarse el procedimiento judicial sin el envío del preceptivo requerimiento extrajudicial, se podría solicitar la nulidad del procedimiento.
¿CUÁNTAS CUOTAS TENGO QUE DEJAR DE PAGAR PARA QUE SE INICIE UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL?
Esta es una de las preguntas que más dudas suscita, sobre todo también a raíz de las recientes sentencias sobre el vencimiento anticipado, que se trata de una cláusula, contenido en todas las escrituras de préstamo hipotecario, y que permite a la entidad dar por vencido anticipado el préstamo pero, a día de hoy, con una serie de limitaciones.
Así, como decíamos, la entidad bancaria no puede requerirme al pago total de la deuda si he dejado de cumplir con el pago de una cuota mensual, sino que, si estamos en la primera mitad de la vida del préstamo hipotecario, debe haberse incumplido el pago de 12 cotas hipotecarias, o de un importe equivalente o superior el 3% del total del préstamo que se hubiese solicitado en un inicio. Esto es, si por ejemplo el préstamo hipotecario se hubiese firmado con un periodo de amortización de 30 años, estas cifras que se han indicado serían aplicables en los primeros 15 años de vida del préstamo.
Por otro lado, si nos encontrásemos ya en la segunda mitad de la vida del préstamo, las cuotas hipotecarias que tienen que haberse impagado para que la entidad bancaria de por vencido el préstamo son 15, o bien que la deuda supere, en este caso, el 7% del importe inicial que se solicitó.
Sólo en esos casos, la entidad bancaria podrá dar por vencido el préstamo anticipadamente e iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, previo requerimiento de pago extrajudicial, en el que se solicitará que saldes toda la deuda.
¿QUÉ ME VAN A RECLAMAR EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA?
Bajo la creencia que se puede tener sobre que si debo sólo 18 cuotas, me puedan reclamar únicamente el importe mensual de esas 18 cuotas, cuando se inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, se da por vencido el préstamo y, en primer lugar, el deudor, no puede llevar a cabo a partir de ese momento ningún ingreso en la cuenta de la hipoteca, pues dicha cuenta será bloqueada por la entidad bancaria, y judicialmente se reclamará el total de la deuda pendiente de la hipoteca, más los intereses de demora, reflejados en la escritura de préstamo hipotecario, así como los costes de abogado y procurador en los que incurra la entidad bancaria para iniciar el procedimiento.
¿CÓMO PUEDO DEFENDERME SI RECIBO UNA DEMANDA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA?
Tal y como veníamos relatando, es muy importante que, si se recibe una demanda de ejecución hipotecaria, se compruebe y asegure que la entidad bancaria ha intentado reclamarle la deuda de forma extrajudicial y fehaciente.
En segundo lugar, tal y como veíamos en otros artículos, se puede solicitar el archivo del procedimiento de por la existencia de cláusulas abusivas incluidas en la escritura de préstamo. Si bien, hay que distinguir entre suspensión del procedimiento y archivo del mismo, pues para el archivo del mismo, las cláusulas que podrán reputarse como abusivas y que lleven al archivo son la de vencimiento anticipado, si se ha ejecutado con los parámetros anteriormente establecidos, o la de cesión del crédito sin la notificación de la misma al deudor.
Por otro lado, si la demanda judicial se hubiese iniciado por una empresa de las conocidas como fondos buitre, por haberse llevado a cabo la cesión del crédito previo a que el mismo fuese litigioso, habrá que comprobar también que la escritura de se aporta de contrario no sea una segunda copia sin carácter ejecutivo, pues en ese caso, también se podrá solicitar el archivo del procedimiento.
No obstante todo lo anterior, lo recomendable es que, en cuanto reciban una demanda de ejecución hipotecaria, se pongan en contacto con abogados especializados en la materia, para que les asesoren al respecto y defiendan sus intereses en el procedimiento judicial.
Al concluir, comprendemos que las ejecuciones hipotecarias son procesos complicados que pueden resultar abrumadores. En Navas&Cusí, contamos con un equipo de Abogados Especialistas Derecho Hipotecario quienes podrán guiarte a través de este procedimiento y defenderte ante posibles situaciones adversas. No dudes en ponerte en contacto con nosotros, nuestro objetivo es proteger tus derechos e intereses.
