El mayor riesgo al que se enfrenta un comprador de una vivienda es que, una vez que tome posesión de la misma con la entrega de llaves realizada con la firma de la escritura pública en Notaría. La realidad es que, aunque se haya visitado la vivienda antes de comprarla, es posible que existan defectos constructivos de tal envergadura que sólo se manifiesten una vez que se produce la ocupación física del propietario y se comienza a vivir.
¿Qué acciones tiene el comprador si descubre la inhabitabilidad de la vivienda?
La situación descrita en el párrafo anterior ya fue definida en el Derecho Romano con el concepto “ALIUD PRO ALIO”, lo que vulgarmente se conoce como “gato por liebre”. Básicamente lo que indica es que, en el caso de compraventa de una vivienda que no es habitable, no se permite una entrega de una cosa por otra, esto es, la entrega de una vivienda en esas condiciones.
El Código Civil, que bebe de las fuentes civiles romanas, es taxativo a la hora de entender que el “aliud pro alio” constituye un claro incumplimiento objetivo de la obligación de la entrega del objeto del contrato de compraventa y que, por ello, tiene como consecuencia su posible resolución.
Vamos a hacer una referencia a los artículos del Código Civil donde se hace expresa mención al cumplimiento de la obligación del vendedor y a la posible resolución del contrato debido a ese incumplimiento.
1.- Art. 1.468.1: “El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato”.
Para evitar este riesgo, es habitual que la perfección del contrato, esto es, la firma del mismo, coincida con la entrega de llaves de la vivienda para que el vendedor no pueda ya variar el estado del objeto de la compraventa.
2.- Art. 1.469.1: “La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato”.
Este artículo se refiere a la cabida (tamaño de la vivienda) y a la calidad de acuerdo con lo expresado en el contrato. Si la vivienda es de 2ª mano, no suele disponer de una memoria de calidades que formaría parte del contrato de compraventa. Por ello, la calidad se entiende por la condición de habitabilidad, la cual debe ser cierta.
3.- Cuando se produce el incumplimiento de un contrato que provocan daños y perjuicios, la otra parte contractual podrá reclamar su indemnización de conformidad con lo establecido en el art. 1.101 del Código Civil: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia y morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.
4.- Pero el Código Civil va más allá en el caso de las obligaciones recíprocas como es una compraventa donde una parte entrega una cosa y la otra entrega un precio. En estas, la parte cumplidora de sus obligaciones podrá reclamar a la parte incumplidora de ellas, el cumplimiento del contrato o su resolución, reclamando en ambos casos los daños y perjuicios causados. Todo de conformidad a lo establecido en el art. 1.124 del Código Civil: “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”.
La aplicación del art. 1.124 del Código Civil para los casos de compraventa con “aliud pro alio” es ampliamente reconocida en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. A modo de ejemplo citaremos:
– La STS del 16/11/2000 donde se considera que la inhabilidad del objeto comprado produce insatisfacción al comprador y le permite acudir a la protección que ofrecen los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil.
– La STS del 31/07/2002 donde se justifica la resolución contractual del art. 1.124 del Código Civil en la frustración del fin del contrato y en la eliminación de las legítimas expectativas para la parte perjudicada por el incumplimiento de la contraparte.
– La STS del 17/02/2002 donde se describen los defectos de la vivienda que conlleva que sea impropia para el fin que se destina en la compraventa. Los defectos deben ser de una entidad e importancia relevante para convertir el objeto de la compraventa en “cosa distinta”.
– La STS del 25/02/2010 donde se indica que debe cumplirse una doble condición en el caso del “aliud pro alio”: (i) que se trate de una cosa distinta a la pactada en el contrato; y (ii) que se haya producido una insatisfacción objetiva, una completa frustración del contrato.
La prescripción de la acción resolutoria del art. 1.124 del Código Civil es de 5 años de conformidad con lo indicado en el art. 1.964 del mismo texto legal.
Enfrentar desafíos en la compraventa de viviendas, especialmente en asuntos de habitabilidad, puede ser complejo y es aquí donde la figura de un Abogado Inmobiliario se vuelve esencial. En Navas&Cusí, ofrecemos la experiencia y el conocimiento necesarios para guiarle a través de estos procesos legales, protegiendo sus derechos en cada paso. Confíe en nosotros para una asesoría legal efectiva y soluciones personalizadas en sus asuntos inmobiliarios.
