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¿QUIÉN PUEDE EJECUTAR UNA HIPOTECA TITULIZADA?

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El debate sobre quien puede ejecutar una hipoteca titulizada, está resultando muy interesante desde el punto de vista jurídico, aunque controvertido y molesto para los clientes que han obtenido un préstamo con garantía hipotecaria.

En esta tesitura,  como decimos, se ha debatido ampliamente sobre si la el fenómeno de la titulización comporta realmente una cesión de créditos como tal, contemplada en el artículo 1.526 del Código Civil.

Son numerosas las resoluciones judiciales que han entendido que efectivamente, la titulización  de activos comporta en la mayoría de los supuestos una cesión total de los créditos que son traspasados por la entidad bancaria a un fondo de titulización. En esta línea por ejemplo se han posicionado el Auto  del  Juzgado de Primera Instancia e Instrucción  Nº 3 de Picassent, de 15 de marzo de 2016, o el  Juzgado de Primera Instancia Nº2 de Barcelona, en Auto de 20 de enero de 2016, entre otros muchos.

¿Qué consecuencias directa tiene esta situación jurídica para para los ejecutados hipotecarios?

Pues bien, es común y habitual que sea la propia entidad bancaria que concedió el préstamo hipotecario la que ejecute la hipoteca, una vez ésta ha sido titulizada. Desde el punto de vista técnico, esto supone que la legitimación activa de la entidad bancaria se habría traspasado al fondo de titulización, por lo que se debe interponer como causa de oposición a la ejecución, la falta de legitimación activa de la entidad demandante.

¿Quiere decir esto que la entidad bancaria al titulizar la deuda y traspasarla, ha cedido con esto su derecho a ejecutar la hipoteca?

Desde el punto de vista Navas & Cusí, efectivamente así es.

Una entidad bancaria cuando tituliza un activo hipotecario cede la totalidad de los créditos, operando el artículo 1.526 y siguientes del Código Civil, cediendo con esto además su derecho a ejecutar la hipoteca, con lo que nada tiene que reclamarle al deudor hipotecario. Habría que valorar si es el fondo de titulización de activos u otro cesionario de la deuda quien tiene tal legitimación.

Además es muy frecuente que no se haya comunicado al deudor hipotecario que la hipoteca ha sido titulizada, operando así la cláusula abusiva que suelen contener la mayoría de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria de no comunicación de la cesión de créditos al deudor hipotecario.

Esta falta de comunicación de la titulización  y por tanto de la cesión del crédito con garantía hipotecaria, podría suponer la lesión de otros derechos para el consumidor y causarle así una manifiesta indefensión.

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