En esta sección del Blog vamos a tratar un tema de gran interés y que supone un incentivo a la inversión inmobiliaria en España, con más énfasis en algunas Comunidades Autónomas (CCAA): se trata del ITPO reducido (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), al que podrán acogerse aquellas personas físicas o jurídicas que ejerzan una actividad inmobiliaria a la que se le aplique el Plan General de contabilidad del sector inmobiliario, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos que analizaremos a continuación.
¿Qué grava el ITPO?
El ITPO es un impuesto indirecto que grava la compraventa de viviendas de segunda mano y que debe soportar el comprador en el momento de la adquisición del bien, aumentando el coste de las operaciones inmobiliarias significativamente puesto que no se puede recuperar, como es el caso del IVA. El mencionado impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas y puede llegar a ser de hasta un 10% sobre valor real de la compra.
¿Cómo decidieron incentivar el sector inmobiliario las CCAA?
A raíz de la fuerte crisis del “ladrillo”, algunas CCAA establecieron diversos incentivos fiscales como bonificaciones o gravámenes reducidos en la compra de inmuebles para motivar a los profesionales del sector a continuar invirtiendo, ayudando de forma colateral también a los agentes inmobiliarios y propietarios a cerrar operaciones de forma más ágil.
Andalucía es un buen ejemplo para ilustrar el caso. La Junta aprobó en el año 2009 un ITP reducido del 2%, mediante el decreto legislativo 1/2009, cuando el tipo general ascendía al 7%, siempre y cuando se cumpliesen ciertos requisitos y la propiedad adquirida se vendiese en el plazo máximo de dos años.
Si bien la intención fue buena, en plena crisis del sector, dos años no resultó ser un plazo suficiente para poder vender los inmuebles adquiridos y, por tanto, poder disfrutar del incentivo fiscal. Esto motivó a la Junta de Andalucía a ampliar el plazo máximo para la reventa del piso, de dos a cinco años (ley 8/2010, de 14 de julio).
Pero Andalucía no es la única CCAA que ha optado por este tipo de incentivos, también han seguido caminos similares las Comunidades de Aragón, Murcia y Madrid.
¿Cuáles son los requisitos para acogerse al ITP reducido?
Para poder aplicar esta modalidad de ITP, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- La persona física o jurídica que adquiere el inmueble debe ejercer una actividad empresarial a la que se le aplique el Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario.
- El profesional que compra el inmueble (ya sea persona física o jurídica) debe incorporar el bien adquirido a su activo circulante, es decir, debe de ponerlo a la venta. Por tanto, no será un bien contabilizado como “Inmovilizado” sino como “circulante”.
- En el documento de transmisión del inmueble se debe reflejar la intención de incorporar el inmueble al activo circulante.
- El inmueble debe ser vendido en un plazo máximo de dos años.
¿A qué Actividad Económica se le aplica el Plan General de contabilidad del sector inmobiliario?
La adaptación al Plan General de contabilidad del sector inmobiliario comprende los siguientes epígrafes del IAE:
- Grupo 883, Subgrupo 833.2 para promoción de edificaciones
- Grupo 861, Subgrupo 861.1 para alquiler de vivienda.
¿Qué ocurre si se produce un incumplimiento de algún requisito?
El decreto establece que, si se incumple alguno de los mencionados requisitos, el profesional inmobiliario deberá abonar la diferencia entre el tipo aplicable y el tipo reducido que liquidó en el momento de la adquisición. El incumplimiento más habitual es la imposibilidad de cerrar la reventa en el plazo establecido, si bien la ampliación de dos a cinco años ha disminuido este riesgo de formar significativa.
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