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Nulidad de préstamos y créditos hipotecarios por incumplimiento de la directiva 2014/17/UE

Nulidad de préstamos y créditos hipotecarios por incumplimiento de la directiva 2014/17/UE
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La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial es una norma emanada por el poder legislativo europeo que trata de paliar y regular los efectos de la falta de transparencia y mala praxis bancaria ocurrida a nivel mundial y que causó la crisis financiera y económica de las llamadas “hipotecas subprime” en 2006-2008.

Esta normativa, que data de 2014, debió se traspuesta por todos los Estamos miembros antes del 21 de marzo del pasado año 2016; cosa que no ocurrió en España, pues el poder legislativo todavía a día de hoy está en manifiesto incumplimiento de la normativa comunitaria por no transponer a tiempo la susodicha.

Lo anterior nos lleva a la siguiente consecuencia jurídica: la aplicación de la Directiva por el efecto Directo de la normativa comunitaria.

¿Qué es el efecto Directo de las directivas comunitarias,  y como nos afecta a los ciudadanos o consumidores minoristas?

El efecto Directo se emplea o se activa cuando un estado miembro no ha traspuesto, a tiempo y en forma que se le exige, las condiciones normativas que se han acordado a nivel de las instituciones de la Unión Europea en el marco de su competencia.

Ello significa que un ciudadano o consumidor, a quien se le haya reconocido un Derecho en la Directiva comunitaria y que por culpa de la no transposición de la misma a nivel interno del país, se le esté causando un grave perjuicio o una vulneración de derecho, el consumidor podrá invocar la aplicación directa de la Directiva ante los juzgados y tribunales del Estado miembro, quienes tendrán la obligación de aplicarla.

Es decir, en el caso de la Directiva 2014/17/UE comentada, en la norma se estipulan una seria de cambios y derechos a favor de los consumidores en el marco y sector hipotecario; unos derechos que no han sido todavía traspuestos a nivel interno y que suponen un gran cambio (y perjuicio) al consumidor.

Entre ellos, hacemos referencia expresa a, por ejemplo las comisiones bancarias o a la dación en pago.

Según la Directiva 2014/17UE emanada del Parlamento Europeo, se obliga a la entidad financiera a englobar en una sola cantidad todos los conceptos de comisiones bancarias para la suscripción de un préstamo hipotecario. Además se estipula expresamente que la entidad financiera no podrá cobrar una comisión en concepto de cancelación anticipada.

Por otro lado, también hay novedades respecto la dación en pago. El artículo 28 de la Directiva 2014/17/UE permite a la legislación de los estados miembros que se realice una dación en pago con la entrega de la vivienda. En palabras textuales del propio precepto:

 “Los Estados miembros no impedirán que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito”.

Este, según nuestra opinión, es uno de los preceptos más importantes de la reforma y esta nueva Directiva comunitaria, y en este sentido lo señalaba el mismo Banco de España.

 

Todo lo anterior nos lleva a una conclusión: todos los préstamos suscritos a partir del 21 de marzo de 2016, pueden ser susceptibles de nulidad por incumplimiento de normativa comunitaria.

Navas & Cusí Abogados

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