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¿Qué ocurre si adquiero un piso en subasta judicial y tiene una hipoteca anterior?

¿Qué ocurre si adquiero un piso en subasta judicial y tiene una hipoteca anterior?
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El presente artículo pretende dar respuesta a todas aquellas personas que habiendo adquirido una vivienda o un local en un proceso de subasta judicial, descubren que el inmueble tiene cargas anteriores a la que llevó a través de un procedimiento de ejecución a su liquidación en subasta.


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Exponemos un caso de ejemplo muy práctico:

Una persona se adjudica en subasta judicial dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria una vivienda que tendría, además de la hipoteca que se ha cancelado pagando el precio de adjudicación, una hipoteca anterior a esa y que consta inscrita en el registro de la propiedad. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Debe responder esa persona de esa hipoteca anterior respondiendo personalmente de esa deuda?

Pues bien, es una Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016 la que resuelve esta cuestión, y en base a ella, vamos a dar respuesta a los siguientes interrogantes en relación a esta situación ante la que nos podemos encontrar.

¿Cómo afectan las cargas anteriores en caso de adquirir un inmueble mediante subasta judicial?

En el caso que hemos descrito, lo que se produce respecto a las cargas anteriores, en línea con la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo a la que hemos hecho referencia, es la subrogación del adquirente en esta carga.

Pero esta subrogación no implica que el adquirente se convierta en deudor, pues la subrogación es sobre la carga y no sobre la deuda, ya que es el deudor principal el que sigue respondiendo de esa deuda.

Lo habitual es que el adquirente acabe por asumir el pago de esa deuda, y ello por prevenir el inicio de un procedimiento de ejecución respecto a esa deuda, para lo cual, eso sí, debiera el adquirente reclamar luego el pago de la deuda.

Debemos traer a colación las denominadas cargas preferentes, cuyo pago es prioritario incluso a la segunda hipoteca por la que se habría adjudicado el inmueble el adjudicatario. Entre ellas se encuentran las deudas con la administración pública, como puede ser el IBI y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Cargas en las que el adquirente no sólo se subroga, sino que se convierte en deudor de las mismas, y que teniendo prioridad de cobro frente a las hipotecas existentes sobre la finca, el adquirente se ve forzosamente obligado a asumirlas y hacerse cargo de ellas.

Cargas anteriores a la ejecución hipotecaria

En virtud de lo que llevamos expuesto en este artículo, con el precio de adjudicación, lo que el adquirente hace es pagar la segunda hipoteca, quedando todavía vigentes las cargas anteriores. Ahora bien, como hemos dicho, el adquirente no se subroga en la posición del deudor principal, pues siendo éste quien responde en primer término.

Las cargas anteriores “gozan” del privilegio de seguir constando en el Registro de la Propiedad, hasta que el deudor principal, o el adquirente con repetición a este último se haga cargo de la deuda.

Cargas posteriores a la ejecución hipotecaria

Con las cargas posteriores a esta segunda hipoteca no ocurre igual, sino que, con la adjudicación de la vivienda estas desaparecen automáticamente.

Esta cancelación, se produce por imperativo legal de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil que regula los trámites de la subasta judicial. Esto atiende exclusivamente al interés del adjudicatario en subasta del inmueble, y cuyo fin es que el derecho adquirido por el adjudicatario se vea exento de todas las cargas posteriores a la fecha de la constitución de la hipoteca que se esté ejecutando.

En Navas & Cusí contamos con un equipo de profesionales, abogados expertos en Derecho Bancario, que ante una situación como la descrita, podrá ayudarle y asesorarle de forma personalizada y emprender las acciones legales en defensa de sus intereses. Puede Contactarnos mediante nuestro formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50 

 

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