A medida que pasan los días, todo el sector económico intenta sobrevivir como puede ante esta inesperada situación de estado de alarma. Y el sector inmobiliario, no ha escapado a las medidas adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma ante la gestión del COVID-19.
Por ello, ante tanta incertidumbre, hemos preparado una guía en la que se van a tratar diferentes áreas relacionadas con el sector inmobiliario y cómo esta situación afecta a cada una de ellas y los mecanismos de defensa o resolución entre los agentes de estas relaciones jurídicas.
Sector de la construcción
Si bien es cierto que este sector no es objeto de una prohibición expresa contenida en el Real Decreto de estado de alarma, también lo es que debido a varias prohibiciones que contiene el Real Decreto hacen prácticamente imposible que determinadas obras y entregas se cumplan en plazo establecido contractualmente. Ello abocaría inevitablemente a un incumplimiento contractual por parte de la empresa constructora o la prestadora de servicios como puede ser también los arquitectos de interiores, y en general, cualquier persona relacionada con el mundo de la construcción.
¿Qué ocurriría en estos casos? ¿Este incumplimiento por parte el empresario de la construcción podría servir de base al cliente para resolver el contrato por incumplimiento contractual?
En estos casos consideramos que claramente podría ser de aplicación el concepto jurídico de fuerza mayor, que a diferencia de la cláusula rebus sic stantibus, sí que está reconocido legalmente, y más en concreto en el artículo 1.105 del Código Civil que establece lo siguiente:
“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”
Por tanto, a pesar de estar incumpliendo, se podría alegar que dicho incumplimiento lo fue por causa de fuerza mayor y por tanto no habría, a priori, responsabilidades para el incumplidor.
No obstante, la aplicación de la fuerza mayor no es automática, por lo que tendrá que valorarse caso por caso para valorar los efectos y las consecuencias que tendría en cada caso concreto.
Por ejemplo, podría establecerse entre las partes que el contrato quedará en suspenso hasta el cese de la causa de fuerza mayor, o hasta que expire el contrato.
Compraventas que estaban en trámite cuando se aplicó el estado de alarma
Como es lógico, todas aquellas operaciones en las que se preveía formalizar una compraventa es muy probable que hayan sido suspendidas hasta que no se levante el estado de alarma. Sin embargo, es preciso recordar que las Notarías tampoco están afectadas, expresamente, por el Real Decreto por lo que seguirán prestando servicios que sean imprescindibles. Por ese motivo, las compraventas, siempre que sean de carácter muy urgente, podrían seguir otorgándose, siempre y cuando la causa esté debidamente justificada, ya que el Real Decreto prohíbe la libre movilidad de las personas, salvo en casos de extrema necesidad.
En el caso que se haya decidido posponer la compraventa, también operaría en este ámbito la causa de fuerza mayor, por lo que no habría consecuencias para las partes en cuanto al incumplimiento de no otorgarse la compraventa en plazo.
Asimismo, es preciso recordar que el propio Real Decreto ya se prevé (Disposición adicional cuarta) la suspensión de cualquier plazo de prescripción o caducidad, por lo que se entenderá asimismo que cualquier plazo contenido en un contrato de arras por ejemplo quedará en suspenso. A pesar de esta suspensión que opera de forma automática tras la entrada en vigor de este Real Decreto, es conveniente enviar una comunicación (por medio de un soporte duradero como puede ser un burofax o un correo electrónico o una carta con acuse de recibo y certificado de contenido) sobre la imposibilidad de cumplir con el plazo establecido contractualmente al amparo de lo dispuesto en el Real Decreto.
Contratos de arrendamiento
En el caso de los contratos de alquiler, existe una referencia específica contenida en el Código Civil en el artículo 1.575 que ante esta situación tan extraordinaria, dependiendo de cada caso concreto, también podría invocarse junto con la fuerza mayor: el caso fortuito. Así, tal como dispone nuestro Código Civil:
“El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de furtos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.
Entendiéndose por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.”
Arrendamiento de locales comerciales y coronavirus
En el caso de los arrendamientos de locales comerciales, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -más conocida como LAU- prevé en su artículo 26 que, en caso de que el local arrendado quede inhabilitado, el inquilino puede exigir la suspensión del contrato hasta que no se terminen las obras que lo hagan útil. En este sentido, si bien no aplicaría directamente al supuesto que nos ocupa; si nos remitimos a lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto que declara el estado de alarma a causa de la crisis del coronavirus recoge que;
“…Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad…”.
Por lo que entendemos que se podría aplicar el artículo 26 para el caso de los locales de negocio cuya apertura ha sido prohibida expresamente por el Real Decreto, al entender que no está en condiciones normales de ser utilizado por la pandemia que nos asedia.
Por tanto, las opciones que tendría un arrendatario ante esta situación es invocar la fuerza mayor o el caso fortuito y, en la medida de lo posible negociar una reducción de la renta, o en el caso de que su pago sea imposible, una suspensión del contrato mientras dure la causa que imposibilita su normal desenvolvimiento.
Conclusión final
A pesar del análisis realizado en este artículo, insistimos en que se debe analizar la situación en cada caso concreto para tener en cuenta los pormenores de cada relación contractual, que en mayor o menor medida, permitirán la aplicación de los artículos mencionados.
Asimismo, en un otros artículos publicados en Navas & Cusí, también exponíamos otra posibilidad para solventar los problemas jurídicos que esta crisis va a producir entre partes vinculadas por un contrato, ésta es, la invocación de la cláusula “rebus sic stantibus”, que permitiría modificar las cláusulas de un contrato siempre y cuando se den una serie de requisitos.
Desde Navas & Cusí Abogados estamos trabajando constantemente para ayudar a nuestros clientes y ofrecerles la solución adecuada a su caso concreto, y ante esta situación tan extraordinaria vamos a centrar nuestros esfuerzos en dar respuesta a los conflictos que esta crisis del coronavirus vaya a dejar tras su paso. Puede ponerse en contacto con nosotros a través del formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50 o al 93 487 97 11
