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La propiedad de los bienes y derechos, en ocasiones, no siempre corresponde a un solo titular.

Estamos hablando de la “copropiedad” , de la llamada “comunidad ordinaria de bienes”, definida por el Código Civil (art 396) como “la propiedad de una cosa o derecho que pertenece proindiviso a varias personas”.

El origen de los proindivisos puede ser muy variopinto: unas veces son los cónyuges quienes adquieren en común y por mitades indivisas partes un bien.

Otras, es el resultado derivado de la muerte de un progenitor a quienes suceden varios hijos en un bien determinado.

-El Derecho español, influenciado directamente por el Derecho Romano, siempre ha visto con recelo la existencia de los proindivisos. En una sociedad asentada, con unos poderes públicos igualmente asentados que tutelan la propiedad particular, el proindiviso se considera una situación patológica que hay que poner fin a la mayor brevedad.

-Por el contrario, en los países de influencia del Derecho Germánico, con una sociedad tradicionalmente de nómadas, la base colectivista presenta un poderoso arraigo. La propiedad común refuerza la adscripción a la tribu. El proindiviso es considerado como un rasgo propio y definitorio de la fuerza del conjunto. El Derecho en este caso protege intensamente el mantenimiento del mismo.

Así las cosas, desde la perspectiva del Derecho Español, la situaciones de proindiviso vienen marcadas con una nota de temporalidad.

Desde este enfoque, cualesquiera de los miembros de la comunidad podrá pedir “en cualquier momento” el cese de la situación de comunidad: es el caso de la acción de división de la cosa común, establecida en el artículo 400 del Código Civil, abriendo de este modo el proceso que va a poner fin el proindiviso.

Dicho esto, no todo son “desventajas” en el “proindiviso”.

Efectivamente, en los últimos tiempos de crisis, especialmente la bancaria, la institución de la comunidad ordinaria de bienes, el proindiviso, ha experimentado una sorprendente“revitalización”.

No ha sido infrecuente que muchas de las ejecuciones patrimoniales, hipotecarias y no hipotecarias, hayan sido dirigidas contra una porción indivisa del bien, la perteneciente al deudor. La otra porción indivisa, de corresponder a persona distinta del deudor permanece, a priori, ajena al embargo.

Los Acreedores, así lo permite el Código Civil (artículo 1.911) (principio de responsabilidad patrimonial universal) pueden pedir el “embargo” y posteriormente la “venta forzosa” de todos los bienes del deudor con el fin de resarcirse del pago de la deuda.

Durante el proceso de ejecución, el otro copropietario (el no deudor) se suele mantener al margen de todos estos avatares. De hecho muchas veces ignora la existencia de la misma hasta que accede al Registro la transmisión forzosa.

Se tasará el bien. Se anunciará la subasta. Se celebrará la misma admitiendo las pujas de terceros interesados en la adquisición del bien.

Y, finalmente, bien se aprobará la mejor puja, bien (en su defecto) se procederá a adjudicar el bien (dación en pago) al Acreedor hasta alcanzar el importe por el que se ha despachado la ejecución patrimonial.

De haber un remanente, éste se entregará al deudor ejecutado, siempre que no haya deudas pendientes de pago. De no obtenerse el referido importe, el ejecutado seguiría siendo deudor por la cantidad que restase de pago.

Y aquí, en el momento de la “venta forzosa” a tercero o  en la “adjudicación (dación) en pago” al Acreedor, es donde entra en juego una institución importantísima, que constituye uno de los acicates de la copropiedad: el “retracto de comuneros”.

De acuerdo con el artículo 1.522 del Código Civil,  en virtud del retracto de comuneros, en el caso de enajenarse (aquí estamos hablando de “venta forzosa” o “dación en pago”) a un extraño la porción indivisa del deudor, el otro o los otros copropietarios no deudores y no ejecutados podrá/n ejercer, durante un plazo breve (9 días naturales desde que tuviesen conocimiento de la transmisión o en su defecto desde la inscripción de la misma en el Registro) un “derecho de adquisición preferente”

De este modo, de ejercerse en plazo tal/es copropietario/s podrá/n “igualar” la mejor postura en la subasta generalmente ofrecida por un “subastero” que usualmente busca adquirir a precio de “despojo”.

Igualmente resulta interesante en su caso retraer e “igualar” el valor asignado al bien en la dación en pago del Acreedor y adquirir, de este modo, la porción indivisa.

En la mayoría de los casos, puede resultar ventajoso para el copropietario “esperar” esta situación y ejercer el retracto con el fin de convertirse en propietarios de dicha cuota indivisa.

Sea como fuere, para el resto de los copropietarios resulta absolutamente indispensable estar permanentemente asesorados por un profesional del Derecho acerca de todos los pormenores derivados de la ejecuciones patrimoniales que afecten a los proindivisos. Y todo ello desde el primer minuto, con el objetivo de obtener un resultado óptimo para los intereses del resto de los copropietarios

 

En Navas & Cusí contamos con una sólida trayectoria de más de 35 años en Derecho Civil, impulsada por un equipo de abogados expertos en la materia. Nos especializamos en aspectos procesales, contractuales y de negociación, así como en el estudio y manejo de la copropiedad y los proindivisos. A lo largo de estas décadas, nuestros abogados expertos en derecho civil han obtenido resultados significativos y disruptivos para nuestros clientes, protegiendo sus derechos y guiándoles con habilidad a través de los desafíos que plantean estas formas de propiedad compartida. Contacta con nosotros para cualquier consulta.

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Navas & Cusí Abogados
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