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La Sareb y su actual problemática

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Si bien es cierto que podemos llegar a compartir, aunque parcialmente, que los bancos malos son una herramienta útil para estabilizar el sector financiero tras una crisis, éstos deberían ir acompañados de amplias medidas que también engloben la protección de los deudores, máxime si éstos son consumidores, así como también establecer reformas legales de todos los instrumentos de financiación previamente etiquetados con el “riesgo de impago”.

¿Qué es la Sareb o “banco malo”?

Una de las soluciones fue crear el denominado “banco malo”, también conocido por su nombre, “SAREB”. Ahora bien, tanto la gestión y organización como también el funcionamiento durante estos ya 5 años de vida de la entidad han sido puesto en duda en los últimos días, tanto por instituciones nacionales como también por la mismísima Comisión Europea, en Bruselas.

Partiendo de la base de que el futuro de un “banco malo” está condicionado a que los datos de los activos que recibe sean correctos, en el caso de la SAREB, tal como ha indicado BRUSELAS, ha tenido problemas, supuestamente, por la insuficiente documentación recibida. Además, también es importante tener en cuenta que el país que crea estas sociedades debe tener un marco jurídico que incluya leyes de insolvencia, quiebra y ejecución hipotecaria sólidas, desde los dos puntos de vista: tanto la entidad como también los deudores hipotecarios que hay detrás de cada préstamo hipotecario, pues a éstos les suele implicar hasta su vivienda personal.

La Sareb recibió 200.000 activos, de los que el 80% eran préstamos y créditos hipotecarios al promotor y el 20%, de inmuebles.

Así las cosas, la Sareb nació con 200.000 millones activos tóxicos valorados en 50.781 millones de euros, heredados de las cajas también rescatadas. En cinco años ha evacuado el 27% de ese lastre, y teniendo en cuenta que la entidad se creó para un tiempo definido de 15 años, le quedan entonces otros diez para liquidar el stock restante.

La creación de la SAREB fue posible gracias a la inyección de dinero por parte de los fondos europeos, destinado al rescate bancario. Y el objetivo, con la entidad creada, era la de hacer posible la combinación crisis bancaria con la devolución de créditos en mora.

¿Qué ha ocurrido con los deudores hipotecarios que hay detrás de los préstamos hipotecarios?

Entre estos deudores, muchos son promotoras que, en su día, y debido a la crisis financiera llegada en 2008, se vieron imposibilitados a devolver el préstamo, peligrando así todo el patrimonio de los consumidores que en todos los casos hay detrás de las empresas promotoras, creadas todas ellas con el único objetivo de hacer una promoción inmobiliaria.

No obstante, parece que aún a día de hoy tiene que llegar la solución para estos deudores, que en muchos casos solamente ven como su deuda va generando intereses de demora, y no tienen solución alguna, ni por el poder legislativo, ni tampoco por parte de la misma entidad financiera SAREB.

Los últimos 5 años han sido de los más duros que recuerda la economía respecto la crisis financiera, y aún a día de hoy la crisis asoma por la puerta de muchos deudores hipotecarios.

Sareb recibió más de 90.000 préstamos, la mayoría de ellos con garantías de suelos, obra en curso o terminada, y 107.000 inmuebles que las entidades en crisis se habían ido adjudicando previamente.

La operativa y gestión de la SAREB ha sido tildada de ineficiente incluso por la Unión Europea. En un primer periodo, la propia Sareb procedió a vender directamente carteras de activos agrupados, al tiempo que las entidades cedentes actuaban como intermediarios tratando de encontrar compradores privados y minoristas para los inmuebles que habían vendido a Sareb. No obstante, era evidente que estas entidades tenían el foco de su interés puesto en otra cosa: conseguir su propio saneamiento más que vender activos que ya no eran de su propiedad. Como consecuencia, Sareb puso en marcha un procedimiento de concurso para adjudicar la intermediación de la venta de sus activos a compañías especializadas en esa actividad.

A lo largo de estos cinco años, Sareb ha tenido unos ingresos por venta de activos de 12.900 millones de euros. Estos ingresos proceden de la venta de activos, cuya composición ha cambiado bastante en este periodo. En la actualidad, Sareb es propietaria de prácticamente el mismo número de inmuebles que tenía al principio, pero después de haber colocado en el mercado una cifra cercana a los 65.000 inmuebles. Ello se debe a que una parte de los préstamos con los que nació Sareb se han ido transformando en inmuebles por la ejecución de las garantías que tenían aquellos.

El banco de España detectó irregularidades

La gestión de estos años, y los resultados vistos, han hecho que el mismo Banco de España emitiera un informe en el que pone en duda los procesos de compras, aprobaciones, ejecuciones, daciones y ventas de activos inmobiliarios. En su informe destaca que la entidad semi pública no profundiza en el análisis de operaciones, ni hace una valoración crítica de la negociación y de los resultados, por lo que todo queda un poco en el aire.

El foco de atención del informe elaborado por el Banco de España destaca las siguientes cuatro partidas:

  • Los gastos: el Banco de España hace una dura crítica sobre cómo la entidad gestiona los gastos anuales.
  • Quitas: el organismo critica que no existan unas normas claras sobre la quita a aplicar a las deudas, teniendo en cuenta que éstas se han cedido por importes más pequeños que la verdadera deuda.
  • Organización interna en entredicho: se critica aquí los altos fallos de comunicación de la entidad.
  • Análisis de solvencia poco fiable: las valoraciones sobre las posiciones de riesgo que gestiona Sareb no son, precisamente, indiscutibles, pues hay que resaltar que la Sareb no ha hecho ningún tipo de control ni reportes sobre la solvencia.

 

Por su parte, y como venía indicando, la Comisión Europea también ha entrado a valorar la gestión y efectividad del llamado banco malo, emitiendo como más reciente, la Nota de prensa de 16 de abril de 2018 relativa a la declaración de los expertos de la Comisión Europea y el Banco central Europeo tras la conclusión de la novena visita de supervisión a España después de la finalización del programa, y en la que destacó los resultados negativos de la SAREB.

Si tiene alguna duda puede contactar con nuestro despacho de abogados  Navas & Cusí, con nuestra experiencia en Derecho Bancario y Derecho de la Unión Europea podemos asesorarle respecto al tema en cuestión, puede contactar con nosotros mediante nuestro formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50

 

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