La CNMV realizó una comunicación el 20 de octubre de 2015 en la que hablaba de las titulizaciones; esta comunicación demuestra que es un asunto que preocupa al organismo regulador de los mercados en España ya que todo lo relacionado con estas operaciones tiene un cierto velo que hace imposible a los hipotecados conocer el estado de sus hipotecas.
Es importante resaltar que el hipotecado tiene derecho a conocer en todo momento la situación de su hipoteca, pero a día de hoy esto resulta casi imposible sin los medios y la metodología necesaria. La problemática de que el hipotecado no pueda conocer el propietario de su hipoteca radica en que se puede enfrentar a un procedimiento de ejecución ante una entidad (el banco) que no tiene la legitimación procesal suficiente para poder iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Esta problemática viene dada por la necesidad que tenían los bancos de financiarse, ya que la burbuja inmobiliaria les llevó a firmar una cantidad ingente de hipotecas; esas hipotecas luego las agrupaban por lotes y las vendían fondos –que estos a su vez los colocaban en inversores- para obtener liquidez y poder seguir operando.
El motivo por el que se titulizaba tanto era que la garantía de los préstamos hipotecarios era más atractiva que el propio crédito porque en un mercado en el que el inmueble aumentaba de valor día a día era un negocio perfecto cobrar la deuda o quedarse con el activo.
Además, los inversores que compraban a los fondos estos lotes o paquetes tenían oportunidad de comprarlos por el 80% de su valor, este valor era muy atractivo, ya que si el 70% de la cartera eran activos AAA (rating de máximo nivel), el otro 15% A (rating de buen nivel), el otro 10% BB y el 5% restante B, el fondo se aseguraba de obtener un paquete muy rentable con el que difícilmente iban a perder dinero.
Es por ello que las titulizaciones van a ser objeto de un profundo estudio ya que es muy probable que se hayan realizado ejecuciones hipotecarias sin que el Banco instante fuese titular del crédito que reclamaba, puesto que los bancos no pueden ni podían ejecutar un título del que habían perdido los derechos para realizar tal acción.
Navas & Cusí Abogados
