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Ejecuciones hipotecarias: Titulización de activos, derechos de tanteo y retracto

Ejecuciones hipotecarias: Titulización de activos, derechos de tanteo y retracto
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Los cimientos de las ejecuciones hipotecarias vuelven a temblar después de la comunicación del Banco de España donde se indica que las entidades financieras que hayan “titulizado” un préstamo hipotecario dejan de ser acreedores del préstamo.

En este sentido, ello afectaría de ello a todas aquellas ejecuciones hipotecarias en las que el ejecutante, la entidad financiera con la que el deudor inicialmente pactó la deuda, dejó de serlo en el momento en el que cedió o vendió su crédito a un “fondo buitre”.

La comunicación del Banco de España, recuerda que según la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria,la titulización de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración. Y es que a pesar de que se haya producido la cesión del crédito, ello no implica necesariamente un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad o que en el Registro Mercantil tengan que inscribirse los créditos que se han cedido o vendido. Con ello, resulta bastante complicado para el deudor hipotecante averiguar si su crédito ha sido cedido o no.

Pero la polémica surgida a resultas de lo anterior va más allá, y es que, el Banco antes de ceder o vender el crédito podría haber ofrecido al deudor hipotecante los Derechos de Tanteo y Retracto pero ello no ha ocurrido así ¿Por qué las entidades financieras no han acudido a los deudores ofreciéndoles sus Derechos de recomprar un crédito antes de que lo haga un tercero? Pues porque en el marco de la venta de préstamos hipotecarios, también se hacía renunciar a los prestamistas a sus Derechos de Tanteo y Retracto a través las típicas cláusulas genéricas que incluyen los contratos de adhesión.

Pasemos a analizar en qué consiste el Tanteo y el Retracto.

Según la doctrina jurisprudencial, se trata de derechos reales de adquisición preferente.

El Derecho de Tanteo, que no tiene una regulación específica en nuestro Código Civil, es aquel derecho que tiene el titula para adquirir con preferencia un bien que el propietario pretende enajenar. En definitiva, antes de que la transmisión tenga lugar puede ejercitarse el Tanteo.

Mientras que el Retracto Legal, según se prevé en el artículo 1.521 del Código Civil es “el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”, por lo que en este caso, la adquisición por un tercero del bien ya ha tenido lugar. En este sentido, es importante destacar que la reciente Sentencia del TS (Sala Primera) de 14 de enero de 2015 establece como doctrina jurisprudencial que la adquisición en aplicación del derecho de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se completa el pago a través de la consignación según lo establecido en los artículos 1.518 y 1.521 del Código Civil.

Asimismo, para aquellos que estén inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria, según el artículo 1.535 del Código Civil, “vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.”

En definitiva, es preciso averiguar si se ha producido una cesión o venta de crédito por parte del ejecutante a un tercero, pues en ese caso, el procedimiento de ejecución puede verse anulado en tanto que el ejecutante ha dejado de poseer la legitimación activa necesaria para seguir adelante con la ejecución; y en segundo lugar, el deudor podrá ejercer su derecho a extinguir el crédito reembolsando al cesionario el precio que pagó por él.

 

Navas & Cusí Abogados