Cláusula vencimiento anticipado

La cláusula de vencimiento anticipada es una cláusula que aparece en el 99% de los préstamos hipotecarios y da la facultad a las entidades financieras acreedoras para que, en caso de que se produzca un impago de cuota o de intereses del préstamo por parte del deudor hipotecario, el banco puede “declarar vencido el préstamo”, lo que significa que en lugar de pedirle al deudor el número de cuotas que están impagadas, la entidad puede resolver el contrato y reclamar la totalidad adeudado, y con ello, instará una ejecución hipotecaria judicial.

La cláusula de vencimiento anticipado es abusiva

Según lo declarado tanto por el Tribunal Supremo español como también por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la cláusula de vencimiento anticipado es una cláusula abusiva, y puede ser una causa de oposición a la demanda de ejecución hipotecaria. Muchos han sido ya los jueces y tribunales españoles que han decretado la nulidad de esta cláusula en los procedimientos de ejecución y también en los procedimientos ordinarios.

El carácter abusivo de esta cláusula ha sido declarado recientemente por el Tribunal Europeo, debido ello a una cuestión prejudicial que fue elevada por el Tribunal Supremo, para que el primero ayudara, de conformidad y con aplicación de la Directiva 93/13, a determinar cuando puede ser considerado el vencimiento anticipado, una cláusula abusiva.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha emitido ya varias sentencias en las que pone de manifiesto que la cláusula de vencimiento anticipada es una cláusula muy controvertida en el sentido de que deberá evaluarse por el juez nacional, en cada caso en concreto, y dependiendo de la cuantía del préstamo. De hecho, el art. 693 de la LEC ha sido en varias ocasiones reformado, siendo la última de ellas gracias a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario, que traspone la Directiva 2014/17. Esta nueva Ley trae muchas novedades en materia de ley hipotecaria, como por ejemplo es también la prohibición del uso de la cláusula suelo.

Hasta ahora, la mayoría de juzgados y Audiencias Provinciales en España han decidido suspender la decisión del «carácter abusivo”» de la cláusula de vencimiento anticipado hasta que la Sentencia TJUE emitiera una interpretación definitiva. Luego, eso sí, corresponderá al Tribunal nacional la apreciación de tal abusividad teniendo en cuenta los hechos en cada caso concreto.

¿Cuándo se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

Hasta ahora, el criterio que había adoptado el derecho nacional, a instancias de la interpretación europea, es esperar al menos tres cuotas impagadas para poder declarar el vencimiento anticipado, valorando siempre las circunstancias subjetivas de contrato de préstamo (cuantía, años, interés de demora, buena fe de los deudores hipotecarios etc). Y en caso de que así no fuere, se podría solicitar la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado.

¿Cómo se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

La aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado se aplica por parte de la entidad financiera cuando existe un impago de cuotas e intereses del contrato de préstamo hipotecario, por parte del deudor. Hasta ahora, las entidades, como hemos dicho, podían instar el vencimiento incluso con el impago de una cuota. Ahora, con la nueva Ley de crédito inmobiliario, que se aplicar a partir del 16 de junio de 2019 (pero también con efectos retroactivos para los préstamos ya firmados pero que no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado).

¿Qué efectos tiene la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado?

En un procedimiento de ejecución hipotecaria, la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado puede suponer el sobreseimiento del proceso, siempre que se den los requisitos mínimos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Además, se deberá analizar y valorar, en cada caso concreto, que el ejercicio de este vencimiento anticipado por parte del banco se ha ejercitado de manera correcta, es decir si ha estado justificado en función de los criterios ya establecidos por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cambios jurisprudenciales

El vencimiento anticipado ha sido una de las cláusulas abusivas que más trascendencia jurisprudencial ha tenido. Varios han sido los criterios que a lo largo de los últimos años se han adoptado.

Antes de la Ley 1/2013, de 14 de mayo

Con anterioridad a la reforma que trajo aparejada la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, la entidad financiera podía declara vencido el préstamo con el impago de una sola cuota (ya fuera de intereses o de capital).

A partir de la entrada en vigor de la Ley 1/2013

A raíz de la Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, se reformar el art. 693 de la ley procesal civil y se acuerda que la entidad deberá esperar hasta que exista el impago de 3 cuotas, al menos, para poder instar la cláusula de vencimiento anticipado.

La Directiva 2014/17 y la Ley 5/2019 de Crédito inmobiliario, de 15 de marzo de 2019

A raíz de la crisis financiera y bancaria ocurrida en los años 2006-2008 que ha abocado a miles de deudores hipotecarios a perder su vivienda a través de ejecuciones hipotecarias por no poder hacer frente a las cuotas de su contrato de préstamo, el Parlamento Europeo y el Consejo dictaron la Directiva 2014/17, que fue traspuesta -tarde-a nivel español a través de la Ley 5/2019, de 15 de marzo de regulación del crédito inmobiliario. Esta nueva ley regula que, para activarse la cláusula de vencimiento anticipado, la entidad deberá esperar que exista un impago relativo a mínimo 12 cuotas hipotecarias (o el 3% del capital concedido) si el impago se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo; y 15 cuotas (o un 7% del capital) si el impago se produce en la segunda mitad.

Repercusión y jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El derecho nacional debe interpretarse a la luz del derecho de la Unión Europea. Es por ello que las mayores reformas normativas se han producido, en materia hipotecaria, a raíz de sentencias emitidas por el Tribunal de Justicia en Luxemburgo. La sentencia en el caso de Mohamed Aziz fue el punto de partida, pero a partir de aquí, son muchas las sentencias emitidas que han arrojado luz a la interpretación de cláusulas abusivas como el vencimiento anticipado, interés de demora, cláusula suelo, o hipotecas multidivisa.