Esta página utiliza cookies para mejorar su navegabilidad, si continúa estara aceptando la política de cookies.

Los cambios clave en la nueva Ley Hipotecaria

Los cambios clave en la nueva Ley Hipotecaria
3.1 (62%) 10 votes

Los-cambios-clave-en-la-nueva-Ley-Hipotecaria-Navas-&-Cusí-Abogados-especialistas-en-Derecho-Bancario


También te puede interesar: Cómo dejar de ser avalista

El pasado 21 de febrero de 2019 el Congreso de los Diputados aprobó la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que traspone parcialmente al Derecho español, con años de retraso, la Directiva 2014/17/Unión Europea, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Dicha aprobación del Congreso de los Diputados ha tenido lugar una vez el proyecto de ley pasó el filtro del Senado, que introdujo algunas enmiendas al texto, siendo algunas de las cuales admitidas por la Cámara Baja y otras rechazadas. La Ley entrará en vigor a los tres meses desde el momento en que sea publicada en el Boletín Oficial del Estado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y gastos

Entre los aspectos más relevantes de la nueva Ley Hipotecaria, destaca en primer lugar que la banca deberá seguir sufragando el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si bien el Senado propuso un tipo impositivo igual a cero para las primeras viviendas, dicha enmienda ha sido rechazada por el Congreso. Al respecto, debe puntualizarse que la banca es el sujeto pasivo de dicho impuesto después de que en fecha 10 de noviembre de 2018 entrara en vigor la modificación del artículo 29 de la Ley reguladora de dicho tributo y por la que se considera al prestamista como sujeto pasivo del impuesto.

En cuanto al resto de gastos, le corresponderá a la Banca el pago de los de gestoría, inscripción en el Registro de la Propiedad y arancel de la escritura matriz de préstamo hipotecario. Sin embargo, el cliente bancario deberá soportar el gasto de la tasación.

Vencimiento anticipado

En cuanto al vencimiento anticipado, la nueva Ley pretende adaptar la regulación de dichas cláusulas a la doctrina emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En efecto, la jurisprudencia del TJUE (por todas, sentencia de 14 de marzo de 2013) venía a establecer que las cláusulas de vencimiento anticipado debían modularse teniendo en cuenta la gravedad del incumplimiento y la cuantía y duración del préstamo, de lo que se desprendía que eran abusivas aquellas cláusulas que, como las tradicionalmente impuestas por la banca, facultaran el ejercicio de la facultad del vencimiento anticipado para el caso de impago de una cuota. Como consecuencia de la doctrina emanada del TJUE, el legislador español introdujo una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil que facultaba acceder al procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de impago de tres mensualidades. Sin embargo, en la nueva Ley Hipotecaria el mínimo de vencimientos impagados para ejercitar dicha facultad se eleva hasta el 3 % del capital pendiente del préstamo (considerándose cumplido este requisito en caso de impago de 12 cuotas), salvo que el préstamo se encuentre en la segunda mitad del período de su vigencia, en cuyo caso el mínimo se fija en 15 cuotas o el 7% de la proporción del capital pendiente.

Interés de demora

En cuanto al interés de demora, no podrá superar el interés resultante de adicionar al interés ordinario tres puntos porcentuales. Actualmente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo permitía un interés de demora con un incremento máximo de dos puntos con respecto del interés ordinario, so pena de ser considerado abusivo en caso contrario.

Cambio de hipoteca

En cuanto al cambio de hipoteca, se agiliza con la nueva ley. Así, la subrogación, se podrá hacer libremente sin coste alguno para el consumidor, si bien la entidad subrogante deberá compensar a la entidad subrogada en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la subrogada.

Comisiones de reembolso anticipado

Asimismo, se fijan una serie de límites en cuanto a la estipulación de comisiones de reembolso anticipado. Así, para préstamos a tipo variable, tendrán un límite máximo, durante los cinco primeros años de vigencia, del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente, mientras que si se establece dentro de los tres primeros años de vigencia, será de un máximo del 0,25 %; y si el reembolso anticipado es posterior al transcurso de estos períodos, la comisión desaparece. En caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se establece en el máximo del 2%, si la comisión se prevé para los primeros diez años, y del 1,5%, si el reembolso anticipado se produce con posterioridad.

Transparencia bancaria

Finalmente, conviene recalcar las novedades que la nueva Ley trae y que alcanzan a la comercialización y transparencia de las operaciones hipotecarias. Así, el Notario deberá asesorar de forma imparcial y gratuita al cliente bancario, por lo que su función va más allá de su deber tradicional de dar fe. Asimismo, se prevé la entrega de una serie de documentos precontractuales para reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios. Destaca, al respecto, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene la consideración de oferta vinculante, y en la que deberán constar las características principales del préstamo, y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se resaltarán los riesgos de las cláusulas del contrato. En este documento deberán constar, entre otras, la cláusula suelo (si se pacta), o la que regule el vencimiento anticipado. También se refuerza de forma notable la obligación de comprobación de solvencia del prestatario por parte de la entidad bancaria.

Desde Navas & Cusí como abogados especializados en Derecho Bancario y de los Consumidores y Usuarios, podemos ofrecerle nuestros servicios para asesorarle y resolverle todas las cuestiones en materia de contratación bancaria. Puede contactar con nosotros enviándonos el formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50

 

> Leer más en nuestro blog sobre noticias de Derecho Bancario
> Leer más en nuestro blog sobre noticias de Derecho de la Unión Europea
> Leer más en nuestro blog sobre noticias de Mala Praxis Bancaria
> Leer más en nuestro blog sobre noticias de Ejecuciones Hipotecarias
> Leer más en nuestro blog sobre Noticias

Blog Attachment
  • los-cambios-clave-en-la-nueva-ley-hipotecaria