Se trata de una Ley que incorpora la Directiva 2014/17, Directiva que evidenció que la falta de transparencia y abusividad ha sido una circunstancia que no se ha dado únicamente en España, sino también en otros países de la Unión Europea, y por ello se viene a recoger una normativa uniforme.
Lo único es que dicha Directiva se incorpora con retraso y además todavía no está vigente en el momento de publicarse este artículo. Y entrará en vigor el 16 de junio de 2019.
3 aspectos principales en la nueva Ley de Crédito inmobiliario
- Su ámbito subjetivo.
- Su limitada regulación del control de transparencia cualificado que ha establecido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (artículo 14 y la FIAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas,).
- La novedosa regulación del “vencimiento anticipado” e “intereses moratorios” (artículos 24 y 25).
A quién se la aplica la nueva Ley Hipotecaria
Respecto del ámbito subjetivo, conforme al artículo 1 y 2, permite que esta norma sea de aplicación, con carácter general, a
«La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica».
Por tanto, es el hecho de que se hipoteque un “inmueble de uso residencial” lo que justifica la protección, con independencia de que el prestatario se sea consumidor o empresario (siempre, eso sí, que sea persona física).
Esta Ley 5/2019 se aplica únicamente a consumidores y no a empresarios (persona física) cuando «la concesión de préstamos tenga como finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir».
Y respecto del ámbito subjetivo también merece destacarse que la nueva Ley se aplicara personas físicas que participan en el préstamo como “deudores”, pero también como “fiadores o garantes”.
La transparencia en la información
Respecto de la segunda gran novedad, que es la relativa a la transparencia, merece destacarse el artículo 14 y la regulación de la llamada FIAE o “Ficha de Advertencias Estandarizadas”, tiene como finalidad «Informar al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes contenido del contrato», y tiene que tener un contenido mínimo que, a grades rasgos, es el siguiente:
- La referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda
- Si estamos ante un contrato de préstamo con un interés variable, debe añadirse un documento separado donde se establezcan diferentes escenarios de evolución del tipo de interés que se pretende aplicar.
- Del mismo modo, los gastos del préstamo hipotecario tienen que venir descritos con toda claridad. Los gastos se computarán de la siguiente forma:
- Tasación del inmueble: corresponde al prestatario y los de gestoría al
- Coste aranceles notariales: el prestamista asumirá el de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias, los asumirá quien las
- Inscripción de garantías en el Registro: el prestamista.
- El impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria
Igualmente, si se produce alguna subrogación en el que se deba aplicar la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista que se subroga deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante, siempre en la parte proporcional del impuesto y gastos que correspondan en el momento de suscribir el préstamo subrogado.
Pues bien, si la FIAE está mal hecha o es incompleta conforme a las exigencias de la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no se informa de cláusulas que entran un especial riesgo económico y jurídico, el prestatario podrá, con base en el FIAE, acreditar la falta de trasparencia.
Por ello recomendamos a los prestamistas, desde Navas&Cusí, que sean muy escrupulosos a la hora de redactar la FIAE, y que no se limiten a la “información estandarizada”, sino que lo extienda a toda cláusula del préstamo que pueda entrañar un riesgo económico o jurídico, porque será prueba de cumplimiento del deber de transparencia cualificada. Es más, esta FIAE se recomienda que se extienda a la comercialización de cualquier producto financiero complejo, porque será “la letra grande del contrato” (en contraposición con la famosa letra pequeña), y porque permitirá hacer prueba del cumplimiento del control de transparencia.
El vencimiento anticipado
Por último, el legislador se ha aplicado bien ha sido en regular el vencimiento anticipado y los intereses moratorios. Lástima que no haya puesto el mismo empeño en regular la dación en pago, la atemperación del 1911 después de la ejecución hipotecaria o la ampliación de los supuestos de segunda oportunidad.
Pero centrando el tema, el vencimiento anticipado ya no va a requerir ni necesitar de cláusula. Se prescinde de un vencimiento anticipado consensuado o pactado, así como de cualquier cláusula (general o pactada) de vencimiento anticipado (sea o no abusiva) y el vencimiento anticipado en este tipo de préstamos hipotecario pasa a regularse por ley; sin que además queda pacto en contario, y se hace en el artículo 24, según el cual:
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« En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
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Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
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Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
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Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce
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Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince
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Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo»
Además, se ha previsto que esta previsión se aplique a todos los contratos de prestamos hipotecarios formalizados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley (prevista para el 17 de junio de 2019), salvo «contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley».
Por tanto, para todos aquellos contratos de préstamo hipotecario, anteriores o no a ley, en los que la previsión legal del artículo 24 acontezca con posterioridad al 17 de junio de 2019, será de aplicación esta nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo.
Los intereses de demora
Por último, también se resuelve por Ley el tema de los intereses moratorios, cuya principal novedad es que únicamente se aplicarán respecto de las cantidades impagos y no (como ocurría hasta ahora) sobre la totalidad de la cantidad adeudada.
El artículo 25 de la Ley de Crédito inmobiliario establece que en el caso de que el préstamo esté constituido por una persona física, y garantizado mediante un inmueble para uso residencial, el interés de demora resultará de aplicar el interés remuneratorio mas tres puntos porcentuales.
Este interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, y no capitalizado en ningún caso, salvo lo dispuesto en la LEC.
Y, al igual que ocurre con el vencimiento anticipado, estas reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
De todos modos, para cualquier duda desde Navas & Cusí, como abogados especialistas en Derecho Bancario y Derecho de la Unión Europea, le recomendamos que si tiene cláusula de vencimiento anticipado en su hipoteca se ponga en contacto con nosotros, para que podamos asesorarle. Puede hacerlo mediante nuestro formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50.
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