Consecuencias de incumplir la obligación de evaluar la solvencia del deudor de un préstamo hipotecario

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¿En qué consiste la evaluación de la solvencia del deudor en un préstamo hipotecario?

Para la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento(UE) no 1093/2010 la evaluación de la solvencia del deudor ya era una de las cuestiones nucleares y, de hecho, en su artículo 1establece


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la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder un crédito”, esto es:,“la evaluación de las perspectivas de cumplimiento de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de crédito”.

 

Todo ello, se materializa en el artículo 18, según el cual la evaluación de la solvencia debe realizarse de forma exhaustiva y documentada; no debe estar basada, únicamente, en el valor del inmueble garantizado, sino en la capacidad crediticia del prestatario; (en principio) debe estar al margen de la morosidad puntal, puesto que se puede ser puntualmente moroso sin que ello prejuzgue la capacidad crediticia del deudor; y además prevé que los Estados miembros velarán por que sólo se ponga el crédito a disposición del consumidor

“si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de crédito se cumplan según lo establecido en dicho contrato.”

¿Qué ocurre cuándo se ha concedido el crédito sin hacer la previa evaluación de solvencia o cuando, habiéndose realizado la evaluación, la entidad prestamista ha asumido el elevado y objetivo riesgo de impago previsto en dicho análisis?

El Tribual del Justicia de la Unión Europea y el Derecho comunitario establecen una serie de consecuencias sobre la premisa de que “la obligación de evaluación de la solvencia tiene como cometido impedir dar crédito a quién “objetivamente” no va a poder devolverlo” y responsabilizar a los prestamistas y disuadirlos de conceder préstamos de manera irresponsable.

Así, la reciente Sentencia del Tribual del Justicia de la Unión Europea (Sala Primera), de 6 de junio de 2019, en el asunto C‑58/18 (que si bien se refiere a un crédito al consumo, su doctrina es extensible al crédito hipotecario), ha establecido que el Derecho comunitario no impide que a la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del prestatario, el derecho nacional pueda añadir la consecuencia jurídica de la no celebración del contrato (tal y como ocurre en nuestras Leyes 16/2011, de Crédito al Consumo, y 5/2019 reguladora de los contrataos de crédito inmobiliario), sin que ello contravenga la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo y por la que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo, sino que, más bien, reafirma su sentido y finalidad.

¿Qué supone no realizar la evaluación de solvencia o realizarla de forma objetivamente defectuosa?

El TJUE hace descansar en la entidad prestamista tanto la obligación de realizar de forma correcta la evaluación de solvencia del prestatario, pero también las consecuencias de no hacerlo o de hacerlo defectuosamente, esto es, de conceder un préstamo a quien objetivamente no tiene capacidad económica de devolverlo, en cuyo caso impone al prestamista la obligación de soportar las consecuencias jurídicas que de ello se deriven, lo que también prevé el derecho español, según el cual no realizar la evaluación de solvencia o hacerla de forma objetivamente defectuosa, concediendo crédito a quien objetivamente iba a tener muchas dificultades para devolverlo al tiempo de la formalización del contrato (y no por circunstancias sobrevenidas) permitirá la reducción e incluso la anulación o rescisión del crédito concedido.

 

Como siempre, nuestra recomendación es que acudan a expertos para que analicen su caso. En Navas & Cusí Abogados contamos con un departamento especializado en Derecho Bancario. Puede ponerse en contacto con nosotros rellenando el formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50

 

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