Una práctica habitual es que las entidades bancarias, al conceder préstamos hipotecarios a personas jurídicas, exijan el aval de una o varias personas físicas.
En otros artículos ya hemos explicado que si ese fiador-persona física actúa fuera de la actividad del deudor principal-persona jurídica, será considerado “consumidor” y, por tanto, podrá beneficiarse de la protección que le otorga la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) y la normativa en materia de consumidores.
Pues bien, en este artículo profundizaremos en ciertas cuestiones relativas a estos préstamos “mixtos” (por concurrir, en la posición pasiva, una persona física y una persona jurídica), en base a una reciente Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), de 20 de diciembre de 2019, que resuelve ciertas dudas respecto a la aplicación de la referida LCCI.
¿La finalidad o el destino del préstamo afectan al ámbito de protección de la LCCI?
Supongamos que una entidad bancaria concede un préstamo a una persona jurídica para adquirir un inmueble, y este préstamo está garantizado por una persona física consumidora. ¿Tiene alguna consecuencia para el fiador persona física que la persona jurídica prestataria destine ese inmueble a una finalidad no residencial? La respuesta de la DGRN es que no: es decir, a la persona física consumidora que actúe como fiadora o garante (o incluso prestataria) se le aplicará la LCCI, con independencia de que el destino que la empresa dé al dinero recibido como préstamo sea residencial (para adquirir viviendas para su venta) o no residencial (para adquirir naves industriales o comerciales), y, por tanto, en ambos casos
“la entidad financiera habrá de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones en su clausulado, análisis de solvencia, etc. que se establecen en la misma.”
¿Cómo afectan las normas imperativas de la LCCI al prestatario persona jurídica?
Antes de nada, cabe recordar lo siguiente:
- Que la LCCI no sería aplicable al prestatario persona jurídica, aunque gozara de la condición de consumidor, pues la Ley se aplica a personas físicas; y
- Que el garante puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, es decir, que es posible pactar un régimen jurídico para el contrato con la persona jurídica y otro más beneficiosos para los garantes personas físicas.
¿Qué ocurre con las normas imperativas de la LCCI en los préstamos “mixtos”?
La DGRN entiende que existen dos relaciones jurídicas:
1) la de la entidad acreedora con la empresa prestataria y 2) la de la entidad acreedora con el avalista persona física; señalando que la obligación principal asumida por la sociedad prestataria podrá sobrepasar los límites de la LCCI, “siempre que se pacte de forma expresa que la garantía prestada por la persona física quede reducida dentro de los mismos.”
Por ejemplo, respecto al límite de los intereses de demora en el tipo pactado más 3 puntos que fija en artículo 25 de la LCCI, sería posible que el prestatario se obligara a unos intereses de demora superiores a los fijados por este artículo, pero al fiador persona física sólo se le podría ese interés remuneratorio más 3 puntos. Y, en todo caso, los Notarios deberán informar a la persona física garante, con precisión y claridad, de las condiciones del préstamo conferido a la empresa, así como de las limitaciones que respecto de esas condiciones a ella se le aplican por ser persona física.
Desde Navas & Cusí Abogados, como despacho especializado en Derecho bancario, podemos asesorarle en cualquier cuestión relativa a su préstamo hipotecario. Puede ponerse en contacto con nosotros rellenando el formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50
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