Son muchos los clientes bancarios que ante la sorpresa de averiguar que su préstamo hipotecario se encuentra titulizado, se preguntan si deben seguir haciendo frente a las cuotas de su crédito pendiente abonándolas al Banco prestamista.
¿Con la hipoteca titulizada debo seguir pagando?
Desde luego, no se trata de una cuestión baladí, pues lógicamente el cliente bancario, sabedor de que su deuda ha sido fraccionada en diversas emisiones de participaciones hipotecarias, y de que, por lo tanto, muy probablemente el Banco no sea titular del crédito, se pregunta si debe seguir haciendo frente al pago de las cuotas a la propia entidad que en su día le concedió el préstamo.
La duda, por lo tanto, es más que razonable, pues a priori ningún deudor haría el pago de una deuda a quien no tiene el legítimo derecho de cobrarla. Es decir, a quien no ostenta la condición de acreedor.
No obstante, el impago de la deuda por dicho motivo podría conllevar graves consecuencias, tales como el vencimiento anticipado del préstamo y las correspondientes reclamaciones judiciales por la cuantía pendiente de pago, con los consiguientes riesgos de perder el bien objeto de garantía real y de asumir las elevadas cantidades que pueden ser objeto de condena en concepto de intereses y costas procesales.
Las entidades bancarias suelen negar que el crédito haya sido titulizado
Por otra parte, previsiblemente el Banco se negará a admitir que el crédito en cuestión ha sido titulizado y transmitido a un tercero, por lo que la entidad siempre reivindicará su posición de acreedor del derecho de crédito de la hipoteca. Sin embargo, ello resulta más que discutible, por cuanto la emisión de las participaciones hipotecarias probablemente supone el cambio de titularidad del derecho crédito, de tal forma que el mismo podría entenderse cedido.
¿Si el crédito ha sido cedido, puede extinguirse la deuda abonando al cesionario del crédito (es decir, el nuevo titular) el precio que éste pagó al acreedor originario (el Banco) para adquirir el derecho de crédito?
Para resolver esta cuestión, hay que acudir en primer lugar a la regulación contenida en el artículo 1535 del Código Civil. En dicho precepto legal, se reconoce efectivamente este derecho de retracto o de recompra del crédito. Sin embargo, las condiciones de su ejercicio son sumamente rigurosas, hasta tal punto que ello podría ser contraria a la normativa europea.
En cualquier caso, el derecho en cuestión se reserva para aquellos créditos que son litigiosos, es decir, objeto de discusión en un procedimiento judicial. A partir de ahí, entran varios factores en juego.
Así, a modo de ejemplo, se discute entre la jurisprudencia si este procedimiento tiene que ser de naturaleza necesariamente declarativa, o si también cabe ejercitarlo en un proceso de ejecución hipotecaria o que proceda de un título no judicial.
Asimismo, el concepto de “litigioso” presenta diversos interrogantes, en el sentido de si la cesión, o el conocimiento de la misma por parte del deudor, debe necesariamente producirse durante la pendencia del proceso judicial o no.
El derecho de retracto con un plazo de 9 días desde el conocimiento de la cesión de crédito
También cabe tener en cuenta que, a priori, el derecho de retracto debe ejercitarse dentro del plazo de 9 días desde que el deudor tenga efectivo conocimiento de la cesión de crédito, si bien puede aducirse que dicho conocimiento no tiene lugar hasta que no se tiene pleno conocimiento de las condiciones en las que produce la cesión de crédito, incluida su precio.
La jurisprudencia menor también ha venido discutiendo el ejercicio de este derecho cuando lo que resulta objeto de cesión no es uno o varios créditos individualizables, sino una venta global de cartera de créditos.
¿La emisión de participaciones hipotecarias consiste realmente en una cesión de crédito?
Y, por último, cabe preguntarse si la emisión de participaciones hipotecarias consiste realmente en una cesión de crédito propiamente dicha, o en un negocio jurídico que, conlleve o no la transmisión del derecho de crédito, quepa reputarlo de otra naturaleza.
Resulta por todo ello evidente que son varios los escollos que habría que superar para ejercer tal derecho, si bien su ejercicio puede ser recomendable en caso de ser demandado por impago del derecho de crédito en cuestión.
A todo lo anterior, debemos tener en cuenta que, esté el préstamo titulizado o no, cada uno de los pagos a cuenta que hacemos a cuenta de nuestras deudas rebaja el importe de las mismas, produciéndose la correspondiente aminoración del capital pendiente y el correspondiente pago de los intereses devengados periódicamente.
En definitiva, desde Navas & Cusí Abogados y como expertos en Derecho Bancario, recomendamos en todo caso proceder en todo momento al pago de las cuotas de nuestra hipoteca con independencia de si nuestro préstamo se encuentra titulizado o no. Para resolver más dudas o estudiar en caso en concreto puedes enviarnos un formulario de contacto o llamarnos al 93 487 97 11
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