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Qué gastos de formalización de hipoteca puedo reclamar

Gastos de formalización de hipoteca

¿Empiezan los tribunales a aplicar la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2016 que obliga a los bancos a pagar los gastos de formalización de hipoteca?

Si miramos hacia atrás y recordamos los últimos años, descubrimos que han venido cargados de buenas noticias para los consumidores y usuarios hipotecados y no tan buenas para los bancos. Se ha abierto la veda y los tribunales comienzan a revisar con lupa la abusividad de determinadas cláusulas como la cláusula suelo, vencimiento anticipado, gastos de constitución de hipoteca… entre otras, incluidas en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria firmados por las personas que compraban su vivienda, yendo de la mano de las interpretaciones que en sus resoluciones hayan hecho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea de la Directiva europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril).

Así podemos destacar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha de 21 de diciembre de 2016 que rectifica al Tribunal Supremo (STS de 9 de mayo de 2013) declarando la imposibilidad de limitar en el tiempo los efectos de restitución de la cláusula suelo declarada nula. La Sentencia del TJUE de fecha de 26 de enero de 2017, que resuelve que la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado se deja en manos del Tribunal nacional, paralizándose por esta razón las ejecuciones hipotecarias; o  la Sentencia 705/2015 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha de 23 de diciembre de 2015, que declaró abusiva la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivadas del contrato de hipoteca. Todas ellas han generado un gran revuelo, ya que afecta a un gran número de ciudadanos.

Centrándonos en lo que nos interesa, los gastos de formalización de hipoteca son varias las sentencias pronunciadas a favor del consumidor y siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo que obliga a los bancos a pagar los gastos de formalización de la hipoteca. La STS de 23 de diciembre de 2015 afirma que “los consumidores tienen derecho a recuperar los gastos de notario, registro e impuestos asociados a la constitución de la hipoteca, y declara la nulidad, por abusiva, de la cláusula de atribución al cliente de todos los gastos del contrato”.

A pesar de ello, aún, no existe un consenso entre los tribunales menores sobre quién es el que debe soportar ciertos gastos, sobre todo en lo referente a los impuestos derivados de la constitución de la hipoteca: Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados. ¿corresponden al banco o al prestatario?

Esta situación aparece reflejada en las algunas sentencias: sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra 152/2017, de 28 de marzo, sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Pontevedra 41/2016, de 18 de abril de 2016 o la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo de fecha 9 de diciembre de 2016. En ellas se discute a quien debe corresponder. En la mayoría de ellas, se llega a la conclusión que la ley del impuesto de actos jurídicos documentados señala que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario, que es el sujeto pasivo del impuesto”.

Sobre el arancel notarial y de los Registradores, hay una unanimidad al considerar que corresponden a la entidad bancaria los gastos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad, puesto es a aquel a favor de quien se inscribe el derecho en base al Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores. Respecto a los derivados de la notaria, se sostiene la expedición de copias actas y testimonios sean abonadas por quien lo haya solicitado.

Los afectados por este tipo de cláusulas no deben desanimarse, deben hacer valer sus derechos acompañado siempre de un buen profesional que los defienda, tratar de llegar a un consenso con la entidad bancaria sobre la devolución de lo pagado indebidamente, y en caso de negativa, habría que acudir a la vía judicial.

Navas & Cusí Abogados

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