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Las personas físicas cuentan con diferentes opciones para el arrendamiento de viviendas: lo pueden hacer a nivel personal o a través de una sociedad. Si lo hacen a través de una sociedad, ésta puede arrendar sin desarrollar una actividad económica (sociedad patrimonial) o desarrollando una actividad económica.

Dentro de la categoría de sociedades que desarrollan una actividad económica, se encuentran las Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (EDAV), las cuales constituyen una opción interesante para aquellos inversores con intención de arrendar viviendas.

Este régimen ofrece beneficios fiscales atractivos, pero también presenta una serie de requisitos y limitaciones que deben ser cuidadosamente evaluados.

Incentivos Fiscales

El régimen EDAV proporciona dos beneficios fiscales principales:

  1. Bonificación del 40% en el Impuesto sobre Sociedades: este incentivo se aplica sobre la parte de la cuota íntegra que corresponde a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan con los requisitos establecidos. En práctica, esto significa que este tipo de rentas tributan al tipo del 14%-15%, generando un ahorro significativo respecto al tipo ordinario del 25%-23%.
  2. Tipo reducido de IVA del 4%: en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento, las EDAV pueden beneficiarse de este tipo reducido, lo que supone una ventaja importante dado que las actividades de arrendamiento están exentas de IVA y, por tanto, no permiten la deducción del IVA soportado.

Requisitos para acogerse al Régimen EDAV

Para acceder a estos beneficios, las sociedades deben cumplir con varias condiciones:

  • Forma jurídica: aunque no existe una limitación específica, las sociedades de responsabilidad limitada (SRL) y las anónimas (SA) son las formas más habituales.
  • Número mínimo de viviendas: la sociedad debe tener, en cada periodo impositivo, al menos, 8 viviendas arrendadas o disponibles para arrendamiento.
  • Persona empleada con carácter laboral a jornada completa: se exige que el arrendamiento se realice en el marco de una actividad económica. Según la normativa fiscal, en el arrendamiento de inmuebles únicamente se entiende que existe actividad económica cuando se cuente, al menos, con una persona empleada con carácter laboral y a jornada completa.
  • Periodo mínimo de arrendamiento: las viviendas deben permanecer arrendadas o disponibles para arrendamiento durante, al menos, 3 años. Este plazo comienza desde la fecha en que se inicia el régimen o desde la primera fecha de arrendamiento, si la adquisición de las viviendas es posterior.
  • Separación contable: las actividades de promoción inmobiliaria y arrendamiento deben estar contabilizadas separadamente para cada inmueble, de manera que se disponga del desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral independiente.
  • Actividades complementarias: si la entidad realiza cualquier otra actividad diferente a la de arrendamiento de viviendas, al menos, el 55% de las rentas del periodo impositivo deben provenir del arrendamiento de viviendas, o el 55% del valor del activo debe ser susceptible de generar rentas bonificadas por el régimen EDAV.

Tributación de los socios de la EDAV

Tributación para el socio persona jurídica: las EDAV imponen una limitación significativa en el tratamiento fiscal de los dividendos.

Hay que recordar que el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades permite a las sociedades una exención del 95% de los dividendos obtenidos de otras sociedades. Sin embargo, cuando es una sociedad EDAV la que reparte dividendos a sus socios, éstos únicamente podrán aplicar la exención sobre el 50% de los dividendos obtenidos.

Esto puede generar una disyuntiva para los socios personas jurídicas con derecho a aplicar el artículo 21 de la LIS: para aquellas sociedades EDAV que planean distribuir dividendos a otras sociedades, la bonificación del 40% en el Impuesto sobre Sociedades podría no compensar la pérdida para sus socios de la exención del 95% del artículo 21 de la LIS.

Tributación para el socio persona física: tributará en la base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Los abogados fiscalistas de NAVAS&CUSI, con sede en Barcelona y Madrid, cuentan con una amplia experiencia en la planificación fiscal en el ámbito de arrendamiento de viviendas y, en concreto, en la aplicación del régimen EDAV. Si está considerando arrendar viviendas, no dude en contactar con nuestro despacho para obtener un asesoramiento personalizado y adaptado a sus necesidades.

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Navas & Cusí Abogados
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