Sobre la acción de nulidad de hipoteca inversa y la resolución de la sentencia de 1 de abril de 2024 que dictó el Juzgado de primera instancia número 4 de la Orotava en el procedimiento de Juicio Ordinario 139/23.
El interés principal de esta sentencia es la falta de consentimiento válidamente informado del contratante acreditado por la parte actora, así como los criterios de SSª para declarar la nulidad del contrato de hipoteca inversa objeto del procedimiento.
SSª distingue los supuestos de ineficacia negocial, donde encontramos la nulidad por vicios en el consentimiento del contrato, pretensión principal de la actora, que consideró que no se recibió el asesoramiento necesario para este tipo de producto financiero, y que por lo tanto no existió un consentimiento válidamente informado por parte del banco sobre la hipoteca inversa contratada.
El consentimiento válidamente informado del contratante es el principal hecho controvertido en torno al que gira la resolución de SSª. Y esto, porque las hipotecas inversas son un producto financiero que guardan una serie de particularidades que pueden resultar complejas para el consumidor medio. Se define de manera concisa la hipoteca inversa en la sentencia, que establece una serie de características de este producto:
“La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o aquellas que acrediten un grado de discapacidad o dependencia”
Comienza la definición estableciendo el público principal para el que está diseñado este producto, lo cual sirve para conocer el tipo de consumidor que suele contratarlo, esencial para determinar la existencia o no de un asesoramiento que garantice el pleno entendimiento sobre el contrato. Pero, ¿en qué consiste realmente este tipo de producto financiero? Veamos:
“La particularidad de este producto financiero es que, a diferencia de una hipoteca convencional, la deuda no disminuye con el tiempo, sino que aumenta. En una hipoteca inversa, el banco otorga al titular del préstamo una cantidad de dinero, ya sea de una sola vez o a través de pagos periódicos, que está garantizada con la vivienda titular. El titular puede seguir utilizando y viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento.
Al fallecer el titular, los herederos tienen dos opciones:
- Recuperar la vivienda si cancelan el crédito hipotecario. Para ello deberán pagar a la entidad de crédito la totalidad de las cantidades dispuestas más los intereses y gastos de la hipoteca inversa.
- Si los herederos no quieren o no pueden cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de toda la deuda generada”.
(…) “Por lo tanto es sumamente importante el asesoramiento antes de contratar este tipo de producto financiero”
Entendemos de la acertada definición de la sentencia sobre la hipoteca inversa, que es un producto que conlleva un posible riesgo en los casos en los que no se tiene un conocimiento pleno a la hora de contratarlo. Este riesgo es a consecuencia de la naturaleza del propio contrato, y que consiste principalmente en:
“1. **Intereses**: Se acumulan y se pagan al final del préstamo, lo que significa que la deuda puede crecer considerablemente con el tiempo.
- *Riesgo para los hereeros**: En caso de fallecimiento, los herederos deben asumir la deuda para mantener la vivienda. Esto puede poner a los herederos en una situación difícil si no pueden o no quieren asumir la deuda”
- **Costos adicionales**: como comisiones y tasaciones
- **Desvalorización del dinero**: La renta que se percibe en la hipoteca inversa no se actualiza con el tiempo, por lo que tu dinero puede perder valor.
Establece la sentencia una serie de riesgos que pueden llevar al consumidor a sufrir un perjuicio si no conoce plenamente la naturaleza contractual y sus posibles consecuencias cuando lo contrata. Y entonces, ¿en qué supuestos no ha existido el consentimiento válidamente informado por el contratante? Es más, si nos encontramos en una situación como la que resuelve la sentencia, ¿cómo podemos acreditar que no teníamos conocimiento de las posibles consecuencias negativas?
Precisamente la sentencia entra a resolver el fondo del asunto acotando las circunstancias y el perfil de la demandante en el momento en el que se contrató el producto. El fondo del asunto reside en la posible existencia de vicio en el consentimiento por parte de la demandante, que pretende la nulidad de contrato por este mismo motivo.
Por la parte actora se expuso la naturaleza del perfil de consumidor medio de la demandante, así como una serie de aspectos que acreditaron “la existencia de un negocio jurídico de configuración dudosa”. Quedó demostrado por la parte demandante que la contratación del producto hubiera sido difícilmente explicable en un contexto diferente a la época precrisis del año 2008-09. Época caracterizada por la oleada masiva de contrataciones en la que las entidades bancarias colocaban en ocasiones productos al contratante que no le supondrían ningún tipo de ventaja económica. En esta misma línea, el error en el consentimiento de la demandante junto con la posible existencia de una situación de aprovechamiento de la posición de superioridad que pudo ser abusiva por la entidad demandada, llevó a que SSª determinase que fue una contratación por lo menos cuestionable.
“la configuración de dicho contrato pudiera parecer normal o aparentemente simple. Lo que convierte dicha contratación en jurídicamente dudosa o cuestionable son las circunstancias que giran en torno al perfil de la contratante. Se trata en el año de la concertación del préstamo de una persona de edad avanzada, con 85 años, con una formación personal básica sin conocimientos financieros mínimos. Tampoco adolecía de una situación de estrechez económica, teniendo en cuenta que aparentemente percibía dos pensiones y tenía a su disposición inmuebles de su propiedad obteniendo rentas por su arrendamiento”.
Finalmente, la parte actora logró demostrar que no existió consentimiento informado por la demandante, lo que llevó a SSª a declarar nulo de forma absoluta el contrato objeto del procedimiento, condenando a la entidad bancaria a pagar las cantidades liquidadas en el informe pericial con los intereses legales, además de la condena en costas.
Em definitiva, podemos concluir que es sumamente importante un asesoramiento que nos permita conocer la realidad de productos financieros como el que se desarrolla en la sentencia. Por otra parte, en el caso de que nos encontremos en una situación controvertida por tener que hacer frente a unas obligaciones que no corresponden con lo que creemos haber contratado, es fundamental ponerse en manos de especialistas.
En Navas&Cusí acumulamos una amplia experiencia en procedimientos sobre productos financieros. Tal y como ocurrió en el procedimiento resuelto favorablemente para nuestro representado por la sentencia que analizamos en el presente artículo, defendemos al consumidor en situaciones complejas en las que existe un perjuicio derivado de una actuación abusiva de la entidad financiera.Si te encuentras en una situación similar o tienes dudas sobre la contratación de productos financieros complejos, es fundamental contar con el asesoramiento adecuado. Contar con abogados expertos en derecho bancario como Navas & Cusí es clave para proteger tus intereses: ponemos a tu disposición nuestra experiencia para analizar tu caso y defender tus derechos frente a posibles abusos por parte de entidades financieras.
