En el artículo de hoy vamos a hablar del contrato de arras. Qué es, qué tipos hay, qué hay que tener en cuenta y, una duda que surge a muchas personas ¿Se puede inscribir un contrato de arras en el Registro de la Propiedad? Vayamos a verlo.
¿Qué es el contrato de arras?
Supongamos que una persona está valorando seriamente la compra de un inmueble. Ha valorado varios y, finalmente, ha seleccionado uno. Pero, a pesar de ello, esa persona, aún tiene que solicitar financiación al banco, vender otro inmueble donde reside ahora… en definitiva, muchos trámites previos a formalizar esa compraventa ante un notario.
La cuestión es que en el tiempo que transcurra mientras realiza todos esos trámites, el vendedor, podría encontrar otro comprador que le pagara al contado, que le ofreciera más dinero… o simplemente que decidiera finalmente no vender ese inmueble. Por su parte, el vendedor podría estar reservando el inmueble a alguien que en un momento dado decidiera echarse para atrás o simplemente, que el banco no le diera la financiación necesaria.
Entonces, ahí es donde aparece la utilidad del contrato de arras. Este es un contrato privado entre el comprador y el vendedor, previo a la compraventa y en el que se formaliza el compromiso de que ambas partes van a proceder a la compraventa de ese inmueble.
En otras palabras, mediante ese contrato se reserva el inmueble para el comprador, fijándose un precio y una fecha límite para formalizar esa venta mediante escritura pública. Y, del mismo modo, el vendedor obtiene la garantía que si finalmente el comprador se echa para atrás, obtendrá una compensación económica.
Qué tipos de contratos de arras existen
Esta es una cuestión muy importante, pues según como se redacte el contrato puede haber distintas consecuencias. Existen tres tipos de contratos de arras:
1- Arras penitenciales o de desistimiento. Este tipo de arras supone que ambas partes pueden desistir en cualquier momento de la compraventa. Simplemente, si es el comprador quien desiste perderá la cantidad entregada en concepto de arras y, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador esa cantidad.
2- Arras penales. En este caso, el desistimiento conlleva una “penalización”. Si es el comprador quien desiste de la compraventa perderá la cantidad entregada en concepto de arras y, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver la cantidad entregada en concepto de arras por duplicado.
3- Arras confirmatorias. En este tipo, estas arras ya avalan el contrato de compraventa, es decir, supone un verdadero anticipo del precio total de la compraventa y cualquier incumplimiento (desistimiento de la compraventa) podría implicar ir a juicio.
Hay que señalar que, en todos los casos si se formaliza finalmente la compraventa, la cantidad entregada irá a cuenta del precio total de la misma.
Y, ¿Puede inscribirse ese contrato de arras en el Registro de la Propiedad para dar mayor seguridad?
La respuesta corta es no. El contrato de arras es un contrato como decíamos al inicio “privado” y por ello, no es posible inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
En el Registro, solo se pueden inscribir documentos “públicos” esto es, escrituras notariales, resoluciones judiciales, resoluciones administrativas… y que en cada caso deben cumplir con una seria de requisitos.
Además, mediante el contrato de arras aún no se ha transmitido la propiedad, ni constituye por sí mismo un derecho real sobre el inmueble, por lo que no es inscribible.
Pero como siempre hay algunas excepciones. Es decir, aunque el contrato de arras como tal no sea inscribible, hay algunas maneras indirectas de poder dar publicidad registral a ese contrato.
Por ejemplo:
– Anotación preventiva de demanda. Imaginemos que se ha iniciado un procedimiento judicial que deriva de un contrato de arras. En ese caso sería posible solicitar una anotación preventiva para advertir a terceros de esa situación.
– Inscripción de un precontrato elevado a escritura pública. Como decíamos antes, el contrato de arras no es inscribible, ya que es un contrato privado. ¿Pero, y si las partes formalizaran el contrato de arras ante notario y le dieran forma de precontrato? En ese caso y aunque podría haber limitaciones, podría valorarse inscribir ese contrato como una suerte de reserva de compraventa.
– Pacto de opción de compra inscrito. Otra opción, sería que el contrato de arras incluyera una opción de compra con condiciones registrables. En ese caso, también podría valorarle la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
Asimismo, hay que tener en cuenta que es importante especificar en el contrato el tipo de arras que se están formalizando para evitar malentendidos y problemas, así como tener en cuenta legislaciones específicas al respecto como en el caso de Cataluña.
Por ejemplo, en el caso de las arras penitenciales, si el motivo de incumplimiento es que el comprador no ha obtenido la financiación del banco, el artículo 621-49 del libro VI del Código Civil de Cataluña prevé expresamente una consecuencia distinta a al régimen general.
Y es que de conformidad con este artículo, si el comprador justifica la denegación de la financiación, podrá desistir del contrato y recuperar el dinero entregado, pero estará obligado a dejar al vendedor en la misma situación en que estaba, de modo que tampoco sufra perjuicio por la operación.
Así, podemos ver la importancia de cómo esté redactado el contrato y qué se especifique, ya que es importante prever muchas situaciones y anticiparnos a ellas para evitar problemas y costes imprevistos.
En Navas&Cusí contamos con un equipo especializado que puede ayudarte a redactar o revisar tu contrato de arras con todas las garantías legales. Si estás inmerso en una operación inmobiliaria, contar con el respaldo de un abogado inmobiliario es clave para proteger tus intereses. Analizamos cada caso con detalle y te acompañamos en todo el proceso. Ponte en manos expertas para evitar sorpresas.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
Es un contrato privado entre comprador y vendedor en el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble. Sirve como reserva del inmueble y establece condiciones económicas en caso de desistimiento.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
Existen tres tipos principales: arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorias. Cada una implica diferentes consecuencias legales si una de las partes incumple el acuerdo.
¿Se puede inscribir un contrato de arras en el Registro de la Propiedad?
No, al ser un contrato privado no es inscribible directamente. Sin embargo, existen mecanismos indirectos como una anotación preventiva de demanda o elevarlo a escritura pública.
¿Qué ocurre si el comprador no consigue la financiación bancaria?
Depende del tipo de contrato y la legislación aplicable. En Cataluña, por ejemplo, si se justifica la denegación de financiación, el comprador puede desistir y recuperar el dinero entregado.
¿Es necesario contar con un abogado para redactar un contrato de arras?
Sí, es muy recomendable. Un abogado inmobiliario como los de Navas&Cusí puede ayudarte a prevenir errores legales, interpretar cláusulas y proteger tus intereses en la operación.
